Las nuevas catedrales del siglo XXI apuestan por las empresas de PM para la gestión de riesgos de inversiones técnicas, la planificación de costes de los proyectos, así como para la asistencia al control del proyecto y la urbanización del entorno.

En los últimos meses, del mismo modo que sucede en el ámbito internacional, algunos de los grandes proyectos arquitectónicos e inmobiliarios de nuestro país están vinculados directamente con la construcción de nuevos estadios de fútbol (Barcelona, Espanyol, Hércules, Valencia, etcétera). Estas nuevas catedrales del siglo XXI constituyen auténticos macroproyectos en los que las empresas de project management tienen mucho que ofrecer, ya sea desde la gestión de riesgos de inversiones técnicas, la planificación de costes o incluso el control del proyecto y la urbanización del entorno.

La experiencia británica de EC Harris

En los últimos años, el sector de estadios de deportes ha experimentado desarrollos muy característicos e importantes que están atrayendo del público, los inversores y otras partes implicadas en el proyecto. EC Harris International prestó servicios de consultoría técnica en diferentes proyectos tales como el nuevo estadio de fútbol de los Emiratos Árabes, la remodelación del Ascot Grandstand, el estadio del Liverpool Football Stadium así como la reurbanización del Landsdowne Road, que se encuentran a la vanguardia del sector. Al compararlo con proyectos de otros sectores clave como salud, educación, infraestructuras o residencial, los estadios deportivos no están normalmente financiados por instituciones prestamistas y requieren estimaciones muy calculadas para proporcionar confianza sobre la seguridad a la hora de entregar programas. “Nuestra experiencia en proporcionar servicios de gestión de riesgos de inversión en transacciones pioneras en estadios deportivos nos sitúa a la cabeza del sector” describe Philip Nash, controlador de Proyecto del Estadio Arsenal FC en Londres.

Gestión de riesgos de inversiones técnicas

Los sectores de construcción y de real estate se han quedado por detrás de otros sectores en lo que respecta a aplicación y sofisticación de identificación de riesgos, evaluación, mitigación y control. La inseguridad y los riesgos son inherentes a todos los proyectos y pueden ser transferidos, aceptados, gestionados, mitigados o compartidos pero nunca ignorados.
EC Harris proporciona una evaluación e identificación realistas y prácticas de los factores de riesgo de los proyectos, aportando no sólo sugerencias enfocadas al caso para la mitigación de riesgos sino también un seguimiento proactivo del rendimiento y la conformidad del proyecto. Los procesos de la compañía se basan en marcos estructurales, de calidad asegurada, para llevar a cabo revisiones técnicas y ayudar a los clientes a tener un claro conocimiento de los motores del proyecto para obtener éxito.
Por norma general, de entrada en cualquier tipo de transacción, siempre hay cierto desequilibrio entre el prestamista y las expectativas del cliente. El enfoque de EC Harris consiste en trabajar siempre codo con codo con la junta  directiva y sus equipos para identificar riesgos y proponer soluciones de mitigación, que suponen una reducción de los riesgos globales del proyecto y proporcionan una mayor certeza en la entrega del proyecto con su correspondiente garantía de flujo de caja.

El Emirates Stadium

Philip Nash, controlador de Proyecto del Estadio Arsenal FC en Londres describe así el trabajo de EC Harris: “El objetivo residía en crear un nuevo estadio con capacidad para 60.000 personas con el fin de  celebrar los partidos de competiciones nacionales e internacionales del Arsenal F.C. EC Harris proporcionó una serie de servicios de asesoría técnica tanto a los prestamistas como a los inversores, advirtiéndoles sobre los riesgos y las medidas de mitigación que contribuirían a una entrega satisfactoria del estadio, de una centro de reciclaje de residuos y una urbanización residencial asociada.
Este proyecto tan complejo tenía diversos retos externos e internos, desde el entendimiento de estructuras de financiación complejas hasta los plazos de cuatro semanas impuestos para la entrega. EC Harris consiguió entregar satisfactoriamente este proyecto al adoptar un enfoque completamente integrado. Antes de comenzar con las obras y de llegar a un acuerdo con el Arsenal y con los financiadores, se desarrolló un plan de entrega de una Due Diligence técnica. Esto garantizaba que todas las partes implicadas estaban completamente informadas y proporcionaban un proceso para entregar con escala de tiempo cortas.”
“Este enfoque controlado y estructurado para identificar riesgos y garantizar una entrega correcta permitió al cliente estar informado, desde el primer momento, de todos los problemas y poder tomar así decisiones más meditadas”
Desde el Arsenal FC la valoración no puede ser más positiva: “EC Harris desempeñó un papel clave en la entrega del Emirates Stadium al colaborar de manera satisfactoria. Sus procesos estructurados de gestión de riesgos así como sus técnicas de preparación “inteligente” de informes y su naturaleza proactiva nos permitió mantener una relación positiva con un grupo de clientes prestamistas. Trabajar con asesores que son positivos y se centran en las soluciones es una activo real en cualquier proyecto; por eso, recomendaríamos al equipo del sector de EC Harris como Asesores Técnicos en cualquier transacción de futuros recintos deportivos”.

El Hipódromo de Ascot y el Estadio Nacional de Irlanda

Al margen de los estadios de fútbol, EC Harris también ha prestado sus servicios a otros equipamientos deportivos,  como es el ecaso del Hipódromo de Ascot y del Estadio Nacional de Irlanda. En el primero, emprendió la labor de llevar a cabo una Due Diligence técnica y un seguimiento del proyecto en nombre de los bancos prestamistas. El proyecto incluía la construcción de una nueva tribuna, la reforma del hipódromo, la formación de un “parade ring” (zona verde circular para pasear) en la entrada de la tribuna y dos pasos inferiores. La fuerza de EC Harris y su contribución al proyecto era evidente en la forma en la que el equipo definía y analizaba los riesgos del cliente y su manera de proponer estrategias de mitigación para contrarrestar riesgos inherentes a la fase de entrega.
En cuanto al  Estadio Nacional de Irlanda (Landsdowne Road Stadium) se pidió a EC Harris que realizara una revisión estratégica en los riesgos globales asociados a la reurbanización del estadio. El enfoque de la revisión era formular un plan para gestionar los riesgos de los clientes y la emanación de obligaciones, lo que proporciona un menor coste y una mejor entrega. Una vez más, la compañía demostró un entendimiento total de los requisitos del cliente y desarrollar una solución que iba dirigida a todos los requisitos clave de una forma efectiva y con ahorro de tiempo, ya que se centraba en las áreas de riesgo que tenían que ser mitigadas.
Para alcanzar el éxito en el ámbito de los equipamientos deportivos, para EC Harris las claves son: las relaciones sólidas con los accionistas para ganarse su confianza; la identificación y la rápida ejecución sobre los principales riesgos; y a la buena comunicación y sistemas de preparación de informes que aseguran que el cliente está completamente informado de todo lo que acontece en el proyecto en cualquier momento. El éxito sólo puede conseguirse cuando todos los puntos anteriores se aúnan.

La apuesta de Gleeds por los estadios de fútbol

Recientemente, Gleeds ha formado parte del equipo de Foster & Partners que ha ganado el concurso arquitectónico para la remodelación del Camp Nou. Gleeds se ha encargado de los estudios de planificación de costes del proyecto. El proyecto consiste en la reforma del estadio, y en el futuro abarcará los alrededores y accesos al estadio. El proyecto de Foster está inspirado en Gaudí, en el “trencadís” (mosaico) y en las escamas de la cubierta de la casa Batlló. Uno de los principales retos en la programación de las obras de reforma, será el hecho de que se tendrán que ejecutar sin interrumpir las actividades del club. La capacidad del estadio se incrementará hasta los 106.000 asientos, todos ellos bajo cubierta. La imagen del estadio será cambiante y se podrá representar diferentes motivos en su iluminación.

La experiencia internacional de Gleeds

La construcción de un nuevo estadio de fútbol requiere la asimilación de una serie de nueva información, la flexibilidad necesaria para adaptar los procedimientos normales a las necesidades de un proyecto de gran escala y con gran repercusión pública, la capacidad de comprender las necesidades de un cliente que vive el día a día de su club con el mismo entusiasmo que uno de sus miles de seguidores. Esta es la filosofía que Gleeds ha interiorizado a través de su experiencia internacional, entre la que cabe destacar la siguiente: la ampliación de diferentes estadios para la Eurocopa 2004 de Portugal, la construcción del nuevo estadio del Liverpool FC con capacidad para 70.000 espectadores, la ampliación del estadio del West Ham FC desarrollando las tribunas este y oeste del estadio para aumentar la extensión del terreno, la construcción de un nuevo estadio de fútbol incluyendo instalaciones complementarias, ascensores, aparcamientos y trabajos en el exterior para el Derby County Football Club, el nuevo estadio del Leicester City Football Club con capacidad para 32.000 espectadores, más palcos, ascensores, aparcamientos, urbanización y aparcamiento externo, la remodelación del Cardiff Arms Park Stadium para su transformación en un nuevo estadio multiusos para 73.000 espectadores, con cubierta móvil y el Madejaski Stadium, considerado como el mejor estadio de Europa para el Reading Football Club.

La participación de Gleeds en la Eurocopa de Portugal

Rafael Magalhaes, como responsable de Gleeds Portugal, participó como project y cost manager durante la organización de la Eurocopa 2004 celebrada en Portugal, en la construcción y ampliación de los siguientes estadios elegidos para formar parte de la Eurocopa 2004: nuevo estadio para el FC Porto (el Estádio do Dragão), la construcción del nuevo Estàdio Municipal de Aveiro para E.M.A. (que incluía además un centro de congresos, zona de restauración y gimnasio) y el nuevo Estádio da Luz para el Benfica en Lisboa.
Ésta es la experiencia de Magalhaes: “En Portugal los estadios de fútbol tenían ya cierta antigüedad y el comité organizador del campeonato se propuso alcanzar un objetivo muy ambicioso: ¡la construcción de 10 nuevos y modernos estadios de fútbol! Hacía decenas de años que no se construía un nuevo estadio en Portugal, el país nunca había organizado un acontecimiento de tal magnitud y los conocimientos sobre los procedimientos a seguir de las empresas de consultoría y de construcción era muy limitado.”
“Además, había que tener en cuenta las normas de la UEFA, muy exigentes tanto a nivel de seguridad, como en términos de plazos de ejecución o en términos de calidad del nuevo recinto.”
“Basándose en un concepto inicial, había que desarrollar todo el proyecto con un presupuesto limitado, pero incluyendo los criterios mencionados, así como las necesidades del Club.”
“No existía una base de datos fiable, o un proyecto con un nivel aceptable de detalle, por lo que se hicieron investigaciones de mercado y consultas con el fin de obtener una base de trabajo para todo el proyecto.”
“Ajustando el concepto y basándonos en la lógica, en el análisis de otros estadios construidos fuera de Portugal y en la experiencia que el club estaba teniendo sobre los problemas y necesidades que tenían en el uso de sus actuales espacios conseguimos el desarrollo del proyecto.”
“Los concursos para la construcción y para el desarrollo de los proyectos se pusieron en marcha, sobre la base de una técnica nunca antes utilizada en Portugal, basada en las técnicas y estrategias de contratación utilizadas en el Reino Unido, pero adaptada al mercado portugués. Dicha técnica se basó en un GMP (Precio Máximo Garantizado), cuyo riesgo se reducía significativamente para el Cliente y recompensaba al Contratista con respecto a los ahorros que pudieran lograrse en la ejecución del proyecto.”
“Había una necesidad de buscar nuevas tecnologías, coordinar los trabajos de todas las entidades implicadas en la construcción, y que en este caso eran muy distintas (comunidad, autoridades municipales, Federación Portuguesa de Fútbol, UEFA, diseñadores, contratistas, servicios, metro, prensa, etcétera) y siempre manteniendo el nivel de confidencialidad necesaria, que en este tipo de proyectos suscita la curiosidad del público, y está sujeta a todo tipo de especulaciones.”
“El análisis de los costes de mantenimiento, el impacto de la inversión en el beneficio y las estimaciones de cash-flow, tan útiles para predecir las necesidades financieras mensuales, fueron algunos de los aspectos que se tuvieron en cuenta durante todo el proceso.”
“Sin embargo, después del éxito conseguido tras la celebración del campeonato y observando el orgullo de cada uno de sus aficionados, todo este trabajo tan complejo resultó verdaderamente gratificante.”
“Aún hoy cuando veo partidos en la TV del FC Porto, el SL Benfica o la selección, etc.,  y escucho algún comentario sobre la calidad de los estadios, no puedo evitar el sentimiento de orgullo que me invade al haber tomado parte y considerar que parte de ese éxito es fruto de mi trabajo.”
“Hay proyectos que nunca se olvidan, que marcan una vida y un estadio de fútbol es, sin duda, uno de ellos.”
Nuevo estadio del Real Club Deportivo Espanyol
Moro Soucheiron & Asociados está llevando a cabo la asistencia al control del proyecto del nuevo Estadio del RCD Espanyol y de la urbanización del entorno. Lo que parecía un sueño ahora ya es una realidad. El nuevo estadio de fútbol constituirá el nuevo símbolo de identidad del Real Club Deportivo Espanyol tras la desaparición del Estadio de Sarriá. El nuevo estadio, situado en la frontera entre las localidades barcelonesas de Cornellà y el Prat de Llobregat, está siendo construido atendiendo a las normas más rigurosas y bajo los más modernos criterios de eficiencia energética. La inauguración del nuevo Estadio es prácticamente un hecho. La finalización de las obras está prevista en noviembre de 2008.
Se pretende conseguir un estadio de fútbol que transmita no sólo la idea ser un club en crecimiento y con identidad propia, sino también conseguir dar al público lo que necesita, un lugar que transmita multitud de sensaciones y desde cuyas gradas se pueda disfrutar del fútbol con una perspectiva inmejorable. Para ello las gradas están dispuestas en tres niveles y distan 6 metros del terreno de juego. Tendrán una capacidad para 39.974 personas en la primera fase y para 41.057 en una segunda fase y casi la totalidad de las mismas estarán bajo cubierta.
Se construirán un total de 88.134 m2, repartidos en 6 alturas: vestuarios, planta de prensa y preparación de catering, acceso general a las gradas superiores, planta VIP, acceso general a las gradas inferiores y planta cubierta.
Dentro del propio estadio, se construirán numerosos locales comerciales, salas de conferencias y salas polivalentes, así como las oficinas de club. Los locales comerciales constituirán un total de 9.367 m2 ampliables a unos 10.800 m2 en una segunda fase, los locales están situados en el gol norte y lateral este, justo frente al centro comercial. En la esquina Noroeste se ubicará un local especial con uso aún por definir en 4 plantas sobre rasante y 3.746 m2 totales construidos con acceso desde el nivel +12.00 en viales integrados en el ajardinamiento de la urbanización.
El estadio, en su grada intermedia, ubicará 4 salas polivalentes, destinadas los días de partido a salas VIP y fuera de partido se utilizarán como salas multiusos para convenciones, conferencias, etc. En el acceso a la grada alta se ubicará la zona de presidencia, a la salida del palco presidencial, integrada dentro de una gran sala VIP. Las salas VIP de tribuna y lateral tienen acceso directo con ascensor, desde el propio parking en la zona de tribuna. El club dispondrá en la esquina suroeste de una edificación complementaria de un total de 2.576 m2 en tres plantas más una planta sótano que alojará las oficinas del Club. En la planta baja se situarán las taquillas del estadio. Los despachos de presidencia, dirección general y sala de juntas se situarán en el nivel de planta de palcos.

La implicación de Moro Soucheiron & Asociados

El contrato del estadio entre el RCD Espanyol y la UTE Stadium es un Design & Build; es decir, proyecto y obra, con el equipo de proyecto como parte de la propia UTE. Moro Soucheiron & Asociados, comprueba y realiza el seguimiento de la documentación de proyecto, así como la calidad, plazo e incidencias de la obra, y vela por la coordinación de la obra del estadio con la urbanización y la construcción del centro comercial adyacente, también en fase de obra en estos momentos.
Las obras de urbanización de la Plana del Galet se iniciaron en noviembre de 2006 a partir del Plan Parcial y del proyecto básico de urbanización ya aprobados. Mediante el sistema Design and Build, el RCDE en representación de la Junta de Compensación (formada por el RCDE y EMDUCSA) encargaba a la UTE Stdium (FCC y Copisa) la redacción del proyecto complementario y las obras de urbanización. Este sistema dividía el proyecto complementario de urbanización en cuatro fases sucesivas (precargas y colectores, vialidad exterior, balsa de laminación, pavimentación interior y jardinería) que permitiría realizar obra al mismo tiempo que se redactaba la siguiente fase de proyecto complementario. A partir de ese momento el RCDE (promotor del estadio) y el Grupo Lar (promotor del Centro Comercial, más tarde Acciona Inmobiliaria) encargaban a Moro Soucheiron & Asociados la  gerencia de construcción de la urbanización.
Esta colaboración se centra en dos frentes diferenciados pero fuertemente relacionados. Por un lado, se realiza la coordinación de los equipos técnicos y el control de ejecución de los proyectos y obras de urbanización en representación de la Junta de Compensación de la Plana del Galet, así como su coordinación técnica con las múltiples obras de la zona que tengan algún tipo de influencia sobre la Plana del Galet, destacan:  las de edificación del estadio del RCDE, el centro comercial de Acciona, el traslado de algunos equipamientos del ámbito, el proyecto del campo municipal de Cornellà y la modificación de algunas infraestructuras como la canalización de gas a Alta Presión, la subestación de Endesa y el nuevo enlace con la autopista A-2.
El segundo punto consiste en la asistencia a la Junta de Compensación de la Plana del Galet y al RCD Espanyol, en las múltiples gestiones con las administraciones y compañías de servicios, asesorando a la Propiedad en la redacción de convenios y en el seguimiento de las tramitaciones de licencias y permisos. También es objeto de la Gerencia de Construcción informar a la Junta el seguimiento técnico y económico de las obras de urbanización y las cargas asociadas al Pla Parcial y Proyecto de Reparcelación de la Plana del Galet y  asesorar a la Propiedad en la toma de decisiones.
La finalización de las obras de urbanización está prevista para enero de 2010. Moro Soucheiron & Asociados ha asistido también al RCD Espanyol a nivel técnico en las ofertas de diferentes proveedores de elementos del Estadio para su sponsorización.

• Otras fuentes de información»
  grupovia.net / revistaprojectmanagement.com / projectmanagement-blog.blogspot.com /