Madrid consolida su atractivo como foco inversor en inmobiliario de lujo. El mercado residencial prime en la capital se revaloriza nuevamente en 2024. Según los datos de Knight Frank, el precio medio de los inmuebles de lujo en Madrid encadena tres años de subidas y sitúa a Madrid como la capital europea donde más crecen los precios. Asimismo, la previsión es que se incorporen 14.500 camas nuevas en residencias de estudiantes hasta 2026 y de este pipeline, el 54% estará repartido entre Madrid y Barcelona, según datos de CBRE. Por otro lado, se espera la incorporación de 35.565 nuevas unidades gestionadas profesionalmente al mercado de alquiler entre 2024 y 2025, según un análisis reciente de Savills. En este contexto, Grupo Vía ha reunido a líderes sobresalientes en el campo residencial, visionarios influyentes que trabajan hoy en las soluciones del mañana, para analizar su visión sobre el mercado residencial actual, nuevas tendencias en diseño, oportunidades y retos del sector.

Dictino Castaño, director general adjunto de Premier, ha explicado cómo existe un problema de acceso a la vivienda que provoca que “los inversores tengan que ser imaginativos”. Existe un desequilibrio de 600.000 viviendas “que se calcula que para desarrollarlas se necesitarán 27.000 millones de euros que requerirán de financiación de fuera, para ello se necesitará seguridad jurídica” así como Castaño ha señalado que “las tipologías de familia están cambiando con más demanda de viviendas unipersonales, con familias monoparentales o de padres separados o personas mayores que se mudan cerca de sus nietos”.

María José Cachau, Head of Business Development de Joivy, ha indicado cómo “ha cambiado el perfil de los proyectos donde ahora se quiere agregar una capa de servicios y amenities, un modelo residencial basado en el flex living que en los últimos cinco años el mercado ha aceptado muy bien y con mucha demanda”.

Julio Touza Rodríguez, presidente de Touza Arquitectos, ha recordado como en medio siglo de actividad han desarrollado en el estudio más de 50.000 viviendas (siendo más de la mitad vivienda asequible) y ha criticado “la excesiva regulación técnica y de licencias actual, así como el precio disparado del suelo que dificultan poder desarrollar viviendas donde la gente pueda vivir y con calidad”.  Touza ha reivindicado “el papel de la arquitectura para dotar los proyectos de corazón frente a la frialdad de la hoja de Excel” y frente a las viviendas pequeñas intentar hacer felices a los usuarios con terrazas, contacto con la naturaleza y espacios para el disfrute y la socialización (con elementos sociales como gastroteca, cineteca, gimnasio, piscina y zonas verdes, espacios de trabajo, huertos hurbanos, actividades artísticas, otras actividades deportivas o pequeños pitch & putt; entre otros)”.

Pablo Olalquiaga, partner de Olalquiaga Arquitectos, ha destacado la importancia de “proyectar viviendas donde viviríamos nosotros” y la necesidad de “espacios agradables y espacios comunes de socialización” que a veces son difíciles de lograr ya que “el mercado se estresa y nunca sobra espacio en un proyecto” de ahí la importancia de que “el promotor entienda que es rentable la no especulación del m2 y las administraciones faciliten que no computen las zonas comunes”.

Miguel Solano, arquitecto socio de Solano & Catalán Arquitectos, ha explicado como “el residencial es una modalidad en expansión, con una gran riqueza tipológica actual que lleva a que un edificio de viviendas tiene que valer para casi todas las actividades” y ha citado a Jean Nouvel con su reflexión sobre “cómo ahora hacemos viviendas que se parecen más a las oficinas y oficinas que se parecen a las viviendas”.

Mariana Santoyygo, arquitecta superior de Freehand Arquitectura, ha comentado como los usuarios del sector lujo piden “espacios más conectados y flexibles, con cocinas abiertas y espacios más grandes en general, así como habitaciones con zonas de descanso en la propia estancia y espacios en la vivienda donde poder compartir y socializar con las visitas. En los proyectos en el centro de la ciudad es clave poder contar con balcones o terrazas y en las unifamiliares garantizar la conexión interior con los cada vez más generosos exteriores”.

Otto Medem, socio fundador de Otto Medem Arquitectura, ha recordado como “en pandemia en el estudio construimos bloques residenciales donde poder trasladar todo el conocimiento acumulado en unifamiliares, buscando en cualquier escala ofrecer viviendas de calidad” y ha bromeado sobre la idoneidad “de obligar al promotor y al arquitecto a vivir un par de años en las viviendas que se proyectan”. Medem también ha criticado “como muchas normativas en cuanto a calificación de los suelos son una vergüenza, con años de espera injustificados y retrasadas por los periodos electorales”.

En el debate también se ha analizado cómo la demografía supondrá en 2040 que la población mayor de 65 años pase del 19 al 26% y como los hogares unipersonales será del 31%, además de que actualmente ya haya más familias con mascotas que con hijos. Medem ha defendido “que los proyectos sean intergeneracionales y se mezclen edades en vez de generar tipologías separadas” así como Touza ha descrito como “hay promociones donde nos solicitan espacios dignísimos para lavar/secar las mascotas y que cuenten con zonas de juegos propias” y ha avanzado como “las nuevas tipologías de familias no siempre van a necesitar casas más grandes, pero sí cambiar más a menudo de casa”.

En cuanto a cómo afectan las normativas existentes, Castaño ha hecho hincapié en como “muchas veces las normativas no nos permiten hacer los edificios que los clientes nos piden con terrazas, espacios comunes y eficiencia energética”. Touza ha añadido que “no tiene sentido que los portales consuman edificabilidad o que algunos tipos de terrazas y balcones también computen, ya que deberían ser un regalo al ciudadano”. En ese sentido, Medem ha puntualizado que “en Buenos Aires los portales no computan y son bellísimos”. “Arrastramos un plan general de hace más de 35 años que debería ser en la actualidad más arriesgado” ha reclamado Touza. Así como Olalquiaga ha destacado “la capacidad de la arquitectura para sacar lo mejor de cualquier intervención y lograr dignificar los pequeños espacios”. Cachau ha recordado como “el éxito está en plantear desde el inicio de la fase de diseño cómo las personas van a usar los espacios para identificar muy bien los programas”.

También han conversado sobre el reto de la descarbonización en la edificación, los low carbon buildings y la monitorización de los edificios y sus consumos.  Castaño ha señalado que “Premier fue la primera promotora con un sello BREEAM en Madrid y es satisfactorio ver como los clientes menores de 35 años que pueden acceder a compran ya están demandando sostenibilidad”. Olalquiaga también ha añadido “que en alguna promoción con cliente nórdicos notamos más estos requerimientos, y que el sector tiene que empezar a entender que solo se financiarán proyectos que sean sostenibles”. Solano ha pronosticado “como el marco LEVELs y sus nuevas exigencias en un plazo de años terminará seguramente en un nuevo capítulo del código técnico, que si bien permitirá al consumidor contar con información más comparable, supondrá más exigencia para los arquitectos”. Santoyygo ha precisado que “al estar certificados como Passive House Designers muchos clientes se animan a ello o preguntan al respecto interesados en cómo hacer más eficiente y con consumos menos de energía aplicando el Passivhaus más como herramienta sin necesidad de certificar”. Medem también ha coincido en que “en las viviendas unifamiliares están bastantes concienciados con la sostenibilidad y al diseñar viviendas que consuman poco éstas suelen ser más agradables de por sí”. El complejo residencial Somosaguas Club, esta certificado con categoría LEDD R SILVER al implementar estrategias y soluciones prácticas y medibles en áreas como el desarrollo sostenible del sitio, el ahorro de agua, la eficiencia energética la selección de materiales, la calidad ambiental  interior y la innovación. Cachau ha comentado que “como operador agradezco la monitorización y contar con sistemas de gestión y control del consumo energético”. Castaño ha avanzado que “en Premier empezaremos pronto a implementar la Inteligencia Artificial y los gemelos digitales”.

En el coloquio también se han abordado otros temas como el perfil internacional de los compradores de las viviendas, las demandas de los nómadas digitales y ex pats y las oportunidades para otras ciudades con este perfil de usuarios y la consolidación del teletrabajo, así como la introducción de las estructuras de madera en los proyectos y los retos de la industrialización de la construcción ante el aumento del coste de la mano de obra, entre otros temas.