El año pasado, el mercado de oficinas de la capital catalana fue el único de Europa continental capaz de mantener las cifras de contratación con respecto a la absorción con la que cerró 2022. A esto hay que sumarle que las oficinas con espacios flexibles rozaron el completo en Barcelona (con una disponibilidad del 4%, frente al 29% en los edificios tradicionales). Según expertos de Forcadell, tras el boom de los coworkings y los centros de formación, el nuevo sector que copará la mayor parte de la contratación durante el 2024 y 2025 será el life science, el health tech y el sector farmacéutico. Y según el informe Office Pulse de Savills las empresas buscarán espacios plug&play, alineados a los principios ESG y con soluciones híbridas. Para abordar estas temáticas Grupo Vía ha celebrado este evento en el que acudieron más de 80 profesionales del sector para aprender con las visiones de IWG, Cloudworks, B720 Fermín Vázquez Arquitectos, Savills, GCA Architects, VIVIM, Blossom y Scob.
Philippe Jiménez, Country Manager Spain de IWG, ha explicado que el objetivo de la compañía es estar presente en todas las capitales de provincia de ahí la previsión de apertura de 25 nuevos centros en 2024, tras los 17 que inauguraron en 2023. Jiménez ha recordado cómo la tecnología está cambiando la forma de consumir/vivir/trabajar y la sociedad líquida en la que nos encontramos hace que las empresas necesiten espacios flexibles. Actualmente la cuota de mercado de este tipo de espacios es de un 3.5% pero la previsión de crecimiento para 2030-2035 es que ocupen un 30% de la cuota total. Los espacios convencionales no funcionan por ser caros o por no estar ubicados donde los empleados residen, de ahí la oportunidad que suponen los espacios flexibles para ayudar también con el bienestar y salud mental de los usuarios, reducir los costes de las empresas (con ahorros de hasta el 80%), ser más sostenibles (reducción desplazamientos) y contribuir a la captación y retención del talento (especialmente con Millenials y GenZ). Asimismo, los inversores están llamando a los operadores de espacios flexibles para capitalizar sus activos y tener esos espacios como reclamo inmobiliario.
Beatriz de Latorre, Directora de Workplace y Diseño; Carmen Duarte, Business Developer Savills FLEX; y Ana Yebra, Architect Interior Design de SAVILLS, han señalado cómo los propietarios están viniendo a buscar las soluciones Flex para mejorar los edificios e incorporar este tipo de espacios como regeneradores, no solo en edificios de oficinas sino también en hoteles, centros comercial y otro tipo de activos. Savills, cuenta con su propia plataforma de búsqueda de espacios de trabajo y juntamente con el equipo de arquitectura y de leasing desarrollan desde hace cuatro años el plan de negocio Flex como solución a la demanda híbrida de las organizaciones. Actualmente gestionan más de 1.500 puestos aumentando con estas soluciones el valor inmobiliario del inmueble, su ocupación (con una media del 80%) y su rentabilidad (20-30% por encima de la renta de mercado). Con toda esta experiencia, también han identificado algunas demandas en cuanto a trabajo individual (más del 50% apuesta por iluminación indirecta para buscar un ambiente más hotelero/hogar, más del 60% incorpora plantas, o la mayoría está dispuesta a pagar más por más m2), espacios colaborativos (un 45% destaca la importancia del confort acústico, y desde 2021 ha habido un 60% de aumento de las zonas plaza para eventos/reuniones) y Meeting Place (se han incrementado un 40% los espacios para reuniones internas/formaciones y un 30% los eventos/team building).
Óscar Blanco, arquitecto fundador de SCOB, ha desgranado el trabajo para Loom (Merlin Properties) con el nuevo centro en Plaça Catalunya de Barcelona, que se ubica en el que fue el primer edificio pensado para oficinas de la ciudad (promovido por Pich i Pon con el arquitecto Puig i Cadafalch). En su origen ya contaba con ideas novedosas como las plantas libres, flexibilidad de los espacios, luz natural, relación con el exterior y espacios saludables. Pero el edificio se fue transformando con el paso del tiempo, compartimentándose, con espacios cada vez más oscuros y perdiendo importancia la arquitectura histórica del edificio. De ahí que la intervención de Scob ha sido de borrado y reinicio del edificio, siguiendo un storytelling de “los nuevos años 20”, buscando la puesta en valor de la arquitectura original, con el objetivo final de que los espacios transmitan serenidad, claridad y orden. También se ha buscado el bienestar para el usuario prestando atención a los detalles y dotando el inmueble de múltiples espacios con situaciones distintas y cambiantes (como si del Ateneu Barcelonès se tratase). Asimismo, buscando la vivencia inmersiva en la ciudad de Barcelona se ha apostado por una intervención artística que homenajea a Puig i Cadafalch reproduciendo sus diferentes fachadas de edificios y una gráfica inspirada en Mercè Rodoreda.
Marta Badia, arquitecta y socia fundadora de BLOSSOM, ha hecho hincapié en la importancia de transformar y diseñar los espacios con un concepto enfocado en la sostenibilidad y la construcción circular. Los recursos naturales están cada vez más agotados, y la construcción sigue siendo responsable del 30% de los residuos totales de Europa. De ahí la necesidad de cambiar el chip a la hora de construir buscando minimizar el gasto de recursos naturales, que no haya residuos a futuro y en el proceso, o que sean mínimos o que sean totalmente trazables siguiendo los principios Cradle to Cradle y de Economía Circular. Marta ha recomendado ocho decisiones a tener en cuenta en los proyectos para contribuir a su circularidad: 1.- Inventariar los materiales que dispones y que puedes reciclar e integrar en el diseño, 2.- Pensar en pasos pequeños (desde un mobiliario desmontable o un pavimento Cradle to Cradle), 3.- Conocer los productos y su vida útil, 4.- Entender el ciclo y pensar que el valor residual de un edificio no está calculado como parte de la inversión, pero lo estará a futuro, 5.- Aplicar nuevos sistemas y propuestas constructivas, 6.- Tener en cuenta la flexibilidad y multifuncionalidad del espacio presente y futuro, 7.- Reciclar y reutilizar no supone una calidad inferior, y 8.- Aplicar una metodología y elaborar un roadmap con todos los agentes para una visión 360º.
Pau Vilar, arquitecto y socio fundador de VIVIM, ha planteado la necesidad de mirar hacia atrás para ver hacia dónde vamos en el ámbito de las oficinas y coworking. Así ha recordado la doble línea de trabajo del estudio desde el área VEO Visual experience office con los trabajos de renders y animaciones para grandes corporaciones internacionales con proyectos innovadores de oficinas y los trabajos de diseño propios desde VIVIM. Debido a la doble línea de trabajo del estudio entre VIVIM (arquitectura e interiores) y VEO (imagen y animación) han conseguido encontrar una receta para construir desde un inicio la confianza que los clientes necesitan, pero siempre con un extra. Ese extra se presenta como un ingrediente sorpresa, a modo de caramelo, algo que sorprende, que pretende generar una sonrisa, un gesto de dar antes de recibir… este “caramelo” es el “concept design” que siempre consta de idea diferentes que buscan superar las expectativas, llegando un poco más allá de los que el cliente se espera, estirando los límites. De ahí surge la línea de trabajo con Monday, que han acompañado desde los inicios de estos espacios de coworking (planteando la idea de que lo urbano exterior colonice el interior de los espacios con plazas, jardineras grandes, guarda bicis y andamios). Gracias a esa confianza han desarrollado 12 centros Mondays y tienen más en proceso. Asimismo, en VIVIM han trabajado para Glovo, eDreams, Imagin Café, Celo Fixings, Ametller Origen o Fundació La Caixa, Seidor. Vilar ha sugerido que tras construir las bases de la confianza con el cliente, el siguiente punto es asumir un papel en la construcción de la estrategia de marca y sus espacios des de los niveles de decisión, se trata de definir conjuntamente las necesidades, marcar el camino juntos y así aportar las mejores soluciones de diseño en cada caso.
Laura Blanco, directora de Proyecto de GCA ARCHITECTS, ha mostrado el trabajo de rehabilitación en el proyecto Pau Claris 89. Dos edificios de 1872-1875 de uso residencial, con un programa rígido y segmentado, con carpinterías típicas del Eixample, que habían sufrido múltiples remodelaciones perdiendo su carácter original. Los propietarios plantean un cambio de uso para oficinas en un edificio unitario con espacios más diáfanos. La gran dificultad ha sido intervenir en edificios protegidos por Patrimonio en el que el 80% debía conservarse (fachadas, forjados, galerías interiores y núcleos), así como plantear una ampliación capaz de dialogar con lo existente. Se apuesta por un plano oscuro de vidrio retranqueado en la fachada y por el cobre color chocolate en la fachada, así por por decalar el volumen. En los interiores se genera un gran espacio a doble altura y patios que comunican todas las plantas, así como se plantea un muro verde para introducir el concepto de la biofilia, se dejan los techos vistos de las plantas (climatizando a través del suelo) y se buscan espacios lo más flexibles posibles para dar libertad a los futuros inquilinos.
Luis Bellera, director de Diseño de B720 FERMÍN VÁZQUEZ ARQUITECTOS, ha constatado el gran salto que ha vivido el sector de las oficinas desde los cubículos para el trabajo individual de los 2000, a los open office para el trabajo colaborativo de los 2010 y al actual modelo híbrido y en red de los 2020. Bellera ha identificado las principales demandas de los inversores (rentabilidad, flexibilidad, coste/plazo), de los usuarios (experiencias, bienestar y pertenencia) y de la comunidad (sostenibilidad, urbanidad, responsabilidad) y ha mostrado cuatro proyectos del estudio. Con Polaris North en Madrid se ha buscado el valor de mercado a través de la racionalidad, se integra la estructura en la fachada para librar las plantas, así como el gran zócalo urbano ofrece un valor diferencial y añadido al proyecto (terrazas, jardines en sombra, aparcamiento con iluminación y ventilación natural, cafetería en porche). Con Switch, la nueva sede de Simon en Barcelona, se ha rehabilitado su antigua fábrica de mecanismos para albergar sus oficinas y espacio de eventos y formación. Se integra la nueva solución de carpintería como un cassette que se inserta en la fachada y en los interiores se busca el confort de los trabajadores situando las zonas de trabajo en el perímetro iluminado. Con las oficinas Knem en Barcelona se ha buscado recuperar un antiguo pasaje del 22@, potenciar la permeabilidad urbana, insertar diferentes tipologías (S, M y L) para crear tejido comercial en el barrio, potenciar los espacios exteriores muy vegetado y dotar de importancia a la materialidad (pasado industrial). Finalmente, con la nueva sede del SEM se ha buscado crecar un contenedor resiliente y flexible a modo de gigantesco coworking, construido en el menor tiempo posible gracias a la industrialización y que es capaz de ser ampliable, reconvertible y desmontable.
Marta Gràcia, CEO, y Maria Cadena, Project Manager de CLOUDWORKS, han compartido los buenos resultados que les han llevado a ser el 6º operador nacional de espacios flexibles por m2 y el tercero en cuanto a ubicaciones. Cloudworks aumentó su facturación en 2023 en un 24% hasta los 10,3 millones de euros y este 2024 prevé un aumento de más de un 19% hasta llegar a los 12,3 millones de euros. Su modelo arranca de intervenir en la cubierta y algunas plantas de un edificio, y luego ir consolidando hacia abajo ampliando nuevas plantas. En 2023 la ocupación de sus espacios se situó en el 86,5% gracias a la flexibilidad, personalización y trato cercano. Algunos datos sobre el sector que han compartido reflejan que un 23% de las bajas de usuarios son por cierres de empresa, un 57% de los contratos son de menos de un año, un 50% de las demandas son para 11-30 puestos, y un 75% pertenecen a empresas de 20 o más personas. Los espacios de trabajo flexible son un agente clave para hacer atractivo venir a una oficina para un trabajador y ahí es clave enfocarse en la experiencia de usuario, push de amenities y potenciar el networking y encuentro con otras empresas. Cada vez hay más demanda de salas de reuniones equipadas tecnológicamente para videollamadas, zonas comunes donde conectar o realizar reuniones, certificaciones sostenibles (LEED, WELL…), espacios exteriores, vegetación en el interior, así como espacios inclusivos (ej. Salas de lactancia).
En el debate final que cerró la jornada los participantes conversaron sobre contenidos y experiencias para atraer al empleado a la oficina, el reto del trabajo híbrido y la oficina líquida, el hándicap de que la normativa tenga una velocidad de cambio diferente a las necesidades de la sociedad, la importancia de dotar a los proyectos de un plus que los diferencia y que tengan identidad local, el valor de la autenticidad y la materialidad, así como el reto de qué pasará con las oficinas fuera la ciudad o la lucha entre necesidad de vivienda y oficinas en el centro de las ciudades, entre otros temas.
