David Alonso Fadrique, Head of Research Spain de BNP PARIBAS REAL ESTATE, ha recordado lo equivocado de las profecías sobre el fin de las oficinas durante 2020 ya que en 2025 el sector está en clara recuperación y con cifras prepandemia, así como la media de los días de teletrabajo en nuestro país de 2019-2024 es de un 15,5% muy lejos del 52% de Países Bajos. El sector se caracteriza por la tendencia creciente de los niveles de contratación, con cifras que superan con creces la barrera de los 500.000 m2. Las organizaciones también se han dado cuenta de que el camino no es reducir el espacio, sino que este sea de calidad, lo que está llevando a que los ratios de ocupación por empleado sean de 9-12m2 frente a los 7-10m2 de 2015-2019. Las rentas en las zonas Prime están en récords históricos, habiéndose incrementado en estos cinco años un 24,1%. Barcelona con un precio medio de 32 € y Madrid con 45 € empiezan a igualarse y competir con ciudades como Milán o Frankfurt, pero muy lejos de París (105 €) o Londres (166 €). También se aprecia un “Fly to Quality”, ya que las rehabilitaciones y reposicionamientos de activos permiten incrementar las rentas y que esos activos sean más líquidos (especialmente en CBD y almendra central) y proyectos de alta calidad como One Agora, Los Cubos o Madnum concentran gran parte de las operaciones y tienen la renta más alta de su mercado. Fadrique también ha señalado cómo la inversión en 2025 se ha duplicado en el sector de las oficinas, con Madrid concentrando el 75% del volumen y con la aparición de diferentes tipos de inversores (más “ladrilleros” como compañías de seguro o family offices) atraídos por las rentabilidades en zona Prime de un 4.3% y los buenos fundamentales de mercado. En lo que llevamos de 2026 el volumen de inversión en oficinas ya se sitúa en los 800-900 millones de euros.
Irene Rojo, Associate Director + David Ávila, Associate Director de luis-vidal + arquitectos, han analizado cómo la evolución de los puestos de trabajo ha sido exponencial (pasando de la oficina taller, a la industrial, despacho, paisaje y network) y ha dejado de basarse en el objeto para centrarse en energía emocional, valores y datos, convivir con el home working, definir experiencias, establecer redes y socialización. La metodología del estudio pasa por analizar la cultura empresarial a través de talleres, entrevistas y encuestas (p.e. a través de encuestas a un 69% de la plantilla de una empresa se puede ver cómo la visión de la gerencia sobre el tipo de organización distaba de las de los trabajadores y gracias a ellos trabajar alineados para ir un modelo nuevo tipo Clan basado en el apoyo, colaboración y autonomía). Tras esa fase se analizan las formas de trabajar (así se puede ver como un 38% requiere de espacios de concentración, mientras que el resto son para co-crear, socializar, conversar y desconectar) y a continuación analizar los ambientes y definir los espacios arquitectónicos (siguiendo con el ejemplo, un ecosistema de espacios variados multifuncionales que nada tienen que ver con la estructura tradicional y jerárquica anterior). Rojo y Ávila también han compartido el trabajo realizado en las Nuevas Torres de Colón en Madrid con un triple objetivo: transmitir imagen de marca/ciudad (diseño de envolvente, visibilidad urbana, aproximación al edificio, atrios…), retener y potenciar el talento/equipo (calidad de los espacios para la operativa profesional y ofrecer espacios y servicios flexibles para la operativa vital) y transmitir la cultura empresarial al cliente (llegada y recepción personalizada, espacios de descompresión, espacios funcionales y digitalizados, user journey).
Arturo Barbero, Director de Arquitectura de AXIS, ha explicado cómo los clientes necesitan que se les acompañe en el camino y tener un único interlocutor de ahí la apuesta de Axis Property por su división de Arquitectura para ofrecer un Design & Build a los promotores, ayudando desde la búsqueda del espacio hasta lograr la mudanza. El sector ha pasado de las oficinas tradicionales a un modelo de trabajo híbrido (teletrabajo, flexibilidad, herramientas digitales) en el que hay que atender a múltiples condicionantes. Desde su experiencia, Barbero ha indicado cómo un 75% de las reuniones son de 1-4 personas, un 32% de las mesas están desocupadas, solo un 29& están conformes con el confort acústico, un 82% necesitan realizar llamadas, solo un 44% están conformes con la disponibilidad de salas de reunión o un 79% considera que el diseño y la imagen de las oficinas son importantes. A esto hay que sumar las preocupaciones de los propietarios: oficinas atractivas para ayudar a la implantación, obtención de certificaciones medioambientales, trabajo híbrido y flexibilidad, inversión en apps y plataformas de gestión, espacios para socializar (zonas estanciales) y espacios flexibles y de coworking (amenities). Para ayudar a posicionar y comercializar un activo, así como para que los usuarios estén cómodos es importante ofrecer este tipo de amenities, dándose la tendencia actual de sacer estos espacios de la superficie bruta alquilable y repercutiéndolos en las rentas de los usuarios. Así encontramos ejemplos como el proyecto Costa Brava en Madrid (con 2.000m2 de amenities en la planta semisótano), el proyecto Balmes en Barcelona (que renuncia a una planta para ofrecer 600m2 de amenities) o el proyecto Novus en Madrid (con más 2.000 m2 de amenities como auditorio, salas de formación, vestuarios, zonas de padel y estanciales en el exterior).
Miguel de León, Director de ORTIZ LEÓN ARQUITECTOS, ha desgranado la evolución de las oficinas. Así en los ochenta, con proyectos como la Torre Mapfre en Barcelona, se entendía la oficina como infraestructura (eficiencia, estructura, detalle técnico), en los 90-00’s empieza la era de la sostenibilidad (estrategias pasivas, confort, naturaleza, certificaciones) como con Sanitas o Alvento y en los 00-20’s se pasa a la oficina como espacio de bienestar (luz, espacios para la relación, well-being) como con Arqborea -impactar en el bienestar de las personas hace que las oficinas se alquilen antes, mejor y a un precio mayor-. Todo este camino nos lleva al momento actual en el que la oficina pasa a ser una experiencia, adquiere más peso temas como la comunidad y la identidad, el diseño es fundamental para marcar la pauta de cómo se va a usar el edificios, y se trabajar en temas de huella de carbono negativa, adaptabilidad y circularidad de los activos. Ejemplos recientes son Ombú o KOI. Se diseña la informalidad (generar espacios de encuentros casuales, serendipia, que suceda lo inesperado) y se pasa del workplace al woktime (el edificio tienen que generar circulaciones y user journey para que el usuario elija donde quiere realizar su actividad a través de una carta de espacios). De León también ha avanzado el proyecto de usos mixtos Oria Innovation Campus, que busca ser un destino en sí mismo y generar un nuevo espacio de ciudad y paisaje.
Carlos Manzano, Arquitecto fundador + Carlota Manzano, Project Director de CARLOS MANZANO ARQUITECTOS, han abordado los diferentes proyectos realizados para Grupo Anaya que reflejan cómo las prioridades y los focos del cliente han cambiado. A través de un storytelling paralelo al mundo de los libros (prólogo, historia, maquetación y edición) han mostrado cómo la empresa tenía unas oficinas en la A2 que ya no estaban alineadas con las nuevas formas de trabajar y la cultura corporativa que quería impulsar la nueva CEO. Así se decide el traslado a un nuevo edificio que si bien reduce la superficie de 18.000 a 5.000 m2 logra introducir un programa de espacios basado en datos, en convivencia con el teletrabajo y la movilidad y la generación de espacios para la colaboración siguiendo el Activity-Based Working. Así se establecen diferentes barrios de actividad, en los que se las zonas de colaboración aportan estructura y aparecen focos de energía centralizados (bibliotecas) y terrazas como espacios de extensión. El éxito de este modelo se aplica también a la nueva sede en Barcelona y en la ampliación del proyecto de Madrid al intervenir en un espacio anexo a doble altura que se convierte a través de elementos flexibles en un espacio multifuncional para eventos y reuniones.
Alejandro Ciudad, Co-Founder de ROTO ESTUDIO, ha resumido en seis ideas fuerzas los conceptos más importantes para diseñar oficinas hoy en día: 1- Office vs Home, como con la sede One Trust en Azca, que busca que el espacio fomente que los trabajadores vayan a la oficina gracias al concepto de espacio de trabajo concebido como casa (office como cocina doméstica, materiales naturales, tonos cálidos y neutros, soft seating como salones confortables, textiles y elementos domésticos, espacios de concentración, circulaciones amplias, integración de instalaciones); 2- Digitalización, como con LOOM House, una zona de eventos asociado al coworking con verstatilidad y efecto wow en el que se usa la domótica y el control de escenas y se integran las pantallas en los pilares; 3.- Flexibilidad, como con un espacio de trabajo flexible en un coworking que con una forma circular y la grada como protagonista se apoya en una cortina acústica motorizada para abrirse o cerrarse; 4.- Luz que define jerarquías y determina ámbitos que adquieren protagonismo, como con un auditorio asociado a una zona de oficinas en una planta -1 (que genera diferentes atmósferas y escenas a través de la iluminación del techo y la integrada en los sistemas de paneles acústicos); 5- Sostenibilidad, como con la sede de Qaracter en Torre Europa, que incorporan sistemas de control domótico para el ciclo circadiano y el control de consumos y apuesta por mobiliario de KM0; y 6- Rentabilidad, como en el 22@ de Barcelona donde han convertido un gran atrio sin uso en una zona versátil para eventos y reuniones gracias a un carril y cortina acústica y una segunda pieza como auditorio complementario.
Álvaro Fernández, Co-Fundador de MONOCHROME, ha reflexionado sobre el momento actual para el sector de las oficinas flexibles y coworking, en el que se aprecia una madurez del mercado con usuarios, inversores y nomenclaturas que han ido cambiando. Del coworking para start ups se pasó al de grow ups y ahora se está yendo a un mercado más profesionalizado tanto por el inversor (menos actores, más presencia y más especialización) como por el tipo de usuario. Muchas empresas están abandonando la idea de una oficina en propiedad y se está yendo a la hibridación (parte de la organización se van a flex o hay más demanda de flexibilidad en sus propias estructuras), si bien no hay que olvidar que el uso de la oficina privada sigue siendo 40 veces más que el de flex. Por ejemplo, la sede de Mapfre en Paseo de la Castellana de 14.000 m2 tiene una parte de oficina privada, pero otra está alquilada a IWG a través de Spaces y personal de Mapfre participa también de esta parte flex. Fernández ha recordado como la falta de oferta en la zonas prime está propiciando un cambio en el sector haciendo que la ubicación ya no sea una prioridad y surgiendo proyectos en la periferia, en nuevas capitales de provincia (p.e. Alicante o Málaga) o en el Norte del país. También se está yendo a modelos más pequeños de tamaño, a modelos All-In con Flex dentro del Flex y a un producto cada vez más Pret-a-Porter (adaptación de plantas de espacios flex a corporate de una sola empresa con su propia identidad).
Miguel Tello, Utopicus Design & Construction Manager - Flex Offices de COLONIAL SFL, ha indicado que Madrid es la quinta ciudad europea en disponibilidad de stock de m2 de oficinas, concentrándose el 38% en CBD y almendra central, con precios en máximos históricos en la zona Prime y con una tasa de disponibilidad de tan solo el 2% (mínimos históricos) así como siendo de las zonas de Europa donde la presencialidad es mayor (3,2 días de media de presencial). Tello también ha identificado tendencias en el sector de las oficinas como son el creciente interés por el Flex y los modelos Plug&Play, personalización hacia el bienestar y conexión humana, transformación de los espacios físicos de trabajo en entornos inteligentes y dinámicos por el impacto de la IA y el Quiet Luxury o Slow Office en el diseño de espacios de trabajo. En el sector Flex, las tendencias pasan por que el servicio se concierte en producto (experiencia y comunidad como diferenciadores), el flex como respuesta la obsolescencia del parque de inmuebles, modelos alternativos incorporan flex (p.e. hoteles, residencial, centros comerciales) y el flex como acelerador comercial (un 25% más si un equipamiento cuenta con espacios flex). Miguel también ha analizado el nuevo servicio de Colonial SFL como es “The Social” para programar actividades, impulsar el bienestar y ofrecer experiencias que trascienden lo profesional, así como tres de los últimos proyectos como son Velázquez 86d, Diagonal 197 en Barcelona y Méndez Álvaro 61 (Madnum).
