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El negocio de centros comerciales sigue despertando el interés de los inversores

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El sector centros comerciales en España resiste ante la sequía financiera y la caída del consumo, encarando el futuro con moderado optimismo. A pesar de ser un sector maduro, hay un mínimo de 16 nuevos proyectos en marcha que abrirán entre 2014 y 2016.

El comercio minorista ha finalizado el año 2013 con síntomas de una leve recuperación, con un descenso de media de ventas del -3,9%, que es menor que el registrado en años anteriores (un 5,8% en 2011 y un 7% en 2012). «Con estos datos no hay margen para el optimismo -apunta Manuel García Izquierdo, presidente de la Confederación Española de Comercio– pero sí para reivindicar al Gobierno que promueva el marco necesario de estabilidad y seguridad que nos permita volver a crecer en 2014 y esto pasa por no volver a penalizar el consumo con nuevos impuestos».
En general, la economía española ha iniciado un camino de moderada recuperación. La inversión en capital fijo ha vuelto a crecer, se genera empleo en algunos sectores y se espera una mejora del consumo, aunque tímida, para finales de 2014. El’retail’, especialmente el segmento de centros comerciales, ha sido el sector clave en el despegue de la inversión inmobiliaria en España. A este mercado correspondió el 43% del volumen de inversión del pasado ejercicio, según los datos del estudio de mercado elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.

El inversor actual busca…
La tendencia positiva continuará en 2014 y en los años sucesivos, aseguran las fuentes del sector centros comerciales que hemos consultado. Este hecho es una mejora sustancial después de años de malas

noticias y de crisis, dicen desde Auxideico. Así lo apunta también Alexandre Fernandes, de Sonae Sierra, quien se decanta por considerar que existen las suficientes señales como para ser moderadamente optimistas con las previsiones del sector durante los próximos años, si bien «siendo cautelosos debido a la frágil situación macroeconómica del país». España es un mercado de inversión atractivo en estos momentos y cuenta con un potencial de crecimiento destacado para los próximos años.
El inversor ha encontrado el consenso de que el mercado se encuentra en su punto más bajo y trata de posicionarse de cara a una mejora general, asegura Jordi Marugan, director de negocio de centros comerciales de Aguirre Newman. Sin embargo, y aunque los inversores muestran cada vez más su interés en el mercado español de retail, «la percepción de que sigue habiendo riesgos todavía está impidiendo que suban los precios» afirman desde Auxideico.
Para los inversores, se ha producido una gran brecha entre los centros comerciales de primer nivel, «que tendrían un indudable atractivo y en general no están a la venta» explica Ignacio Laredo, director de proyectos de Chelverton– y los centros que por distintas circunstancias están pasando por dificultades y pueden tener interés para inversores oportunistas que vean atractivo un precio de compra bajo.
Según explica Laredo: «la situación más difícil de cara al mercado de inversión es la de los centros medios, que sin grandes ventajas ni grandes problemas no tienen mercado al estar muy decantados los inversores entre productos «prime» y oportunistas». Pero en este sentido, Jordi Marugan, de Aguirre Newman nos asegura que «la tipología del inversor y de los activos transaccionados también ha evolucionado y hoy ya no vemos únicamente operaciones oportunistas sino también de valor añadido y core».
En este sentido, una de las operaciones más recientes ha sido la adquisición por parte de uno de los fondos inmobiliarios gestionados por UBS del centro comercial Urbil de San Sebastián por 61 millones de euros -propiedad hasta el momento de uno de los fondos gestionados por CBRE Global Investors-. Para José Manuel Llovet, director de Retail Capital Markets de Jones Lang LaSalle en España: «La compra de Urbil por un fondo core demuestra que los centros prime son atractivos para inversores a largo plazo que habían salido de España durante la crisis. Este segmento de inversores es muy valioso, da seguridad y estabilidad al mercado y se diferencia de los objetivos de inversores oportunistas que buscan producto con mayor posibilidad de valor añadido».
Esta operación es solo una muestra de que el mercado de inversión en centros comerciales es principalmente internacional, tanto en lo que se refiere a vendedores como a compradores. Rupert Lea, socio de Capital Markets C&W España, nos explica que «la financiación se realiza a través de bancos internacionales y los centros comerciales se financian al nivel del activo y no de la compañía (lo cual resulta más fácil de resolver)». Además, «es un mercado cada vez más profesional con procesos capitaneados por agentes con la experiencia apropiada» asegura.
Por otra parte, «Los inversores sienten que hemos tocado fondo en las bajadas de las ventas y España va a experimentar un lento camino hacia la recuperación. Las rentabilidades han alcanzado los niveles más altos de los últimos 10 años, y los ingresos netos son bajos, incluyendo –en muchos casos- descuentos en rentas temporales» afirma Rupert Lea quien asegura también que España es más barata respecto al norte de Europa y, «a decir de muchos inversores, más transparente respecto a otros países como, por ejemplo, Italia».

Reinventarse
De alguna manera los centros comerciales en España están obligados a reinventarse para no quedarse atrás, los hábitos de consumo han cambiado, las compras on-line están ganando adeptos día a día, los consumidores son cada vez más exigentes y hay que ganar la batalla para «reposicionarse» continuamente.
Posiblemente, tal como apunta Jordi Marugan, de la consultora Aguirre Newman para lograr ese reposicionamiento «no existe una receta mágica universal y cada activo debe replantearse su papel dentro de su área de influencia y diseñar una estrategia conjunta de comercialización, gestión, marketing, basada en las conclusiones de ese estudio. En general, creo que la experiencia de compra es el aspecto en el que más hay que trabajar y debe hacerse conjuntamente con los operadores y clientes».
Por otra parte, los centros comerciales deben generar valor añadido a través de la gestión de sus propios activos. «El reposicionamiento de activos a través de iniciativas de cambios de uso, expansiones y remodelaciones es una interesante oportunidad que puede convertir activos buenos en activos prime» afirma Alexandre Fernandes, Head of Asset Management de Sonae Sierra en España y Portugal. En paralelo, nos encontramos en un momento en el que las nuevas tecnologías brindan numerosas oportunidades que suponen un beneficio tanto para los comerciantes como para los visitantes. Así por ejemplo, Fernandes apunta al desarrollo de aplicaciones o plataformas online con descuentos, promociones o información realmente relevante para los consumidores y que cuenten con la implicación directa de los propios comerciantes como apuestas cruciales para reposicionar determinados activos en líderes dentro de su zona de influencia.
Por otra parte, desde Auxideico aseguran que los años del boom inmobiliario y la velocidad a la que se hicieron algunos proyectos contribuyeron a que se construyeran con algunas deficiencias funcionales. «La crisis ha propiciado que se diferencien los centros comerciales que son operativos de aquellos que cuentan con dificultades para seguir adelante, por lo que, ahora, los centros comerciales deberían centrarse en eliminar sus actuales debilidades y reconvertirse para beneficiarse de la recuperación del mercado» aseguran.
Para Cristina Pérez de Zabalza, socia Retail Leasing de C&W España, los centros regionales deberán «atraer cada vez más a aquellos operadores que les aporten factores diferenciadores, deberán mantenerse siempre a la última en cuanto al mantenimiento, invirtiendo de manera significativa para obtener un reposicionamiento que sirva para mantener siempre al día el interés de los usuarios». Los centros regionales serán puntos de destino, augura Pérez de Zabalza. «Las zonas comunes y espacios abiertos serán cada vez más valorados por los clientes. La gestión y el marketing orientados al cliente y a obtener su fidelidad, la sostenibilidad, el compromiso con la comunidad y su integración en el entorno, la creación de riqueza, mantener una imagen distintiva serán cualidades cada vez más valoradas, tanto por los usuarios como por los operadores» concluye.

Sequía financiera
La escasez en la financiación de estos últimos años ha afectado, como en todos los ámbitos empresariales y también particulares, a todos los actores del sector centros comerciales, desde el consumidor, pasando por el pequeño comerciante hasta la gran compañía. Aunque «para centros comerciales prime no hace falta financiación» asegura Rupert Lea, de C&W. La compra de Parque Principado al final de 2013, por ejemplo, se hizo sin necesidad de financiación. Y, para centros secundarios «buenos», «existe cada vez más interés por parte de los bancos por financiar» asegura Lea.
Por otra parte, «A la hora de invertir, el efectivo no está en circulación y los préstamos son difíciles de obtener, por lo que las compras o las reformas financiadas a nivel local son escasas» comentan desde Auxideico. «Es cierto que la sequía financiera afecta de manera directa a la actividad de las propias compañías del sector» apunta Alexandre Fernandes, de Sonae Sierra, dificultando las operaciones de refinanciación y aumento de los costes financieros. «No obstante, este hecho produce un efecto aún más negativo entre los comerciantes que deben ocupar los centros comerciales» prosigue Fernandes, quien explica que «las dificultades de financiación de los propios comerciantes hacen que descienda de manera directa la tasa de ocupación en los centros comerciales». Para ello, las empresas gestoras de los centros deben llevar a cabo medidas que apoyen la instalación de negocios, especialmente en los primeros meses de vida de los comerciantes, en los que mayores son sus dificultades financieras. Este tipo de medidas redundan positivamente a largo plazo tanto entre los propietarios de los centros como entre los nuevos comerciantes.
La problemática del cierre del grifo crediticio afecta al sector centros comerciales y algunos expertos en el sector ven difícil ser optimista porque tal como indica Jordi Marugán, de Aguirre Newman «hasta que no se abra de nuevo la financiación a los pequeños inversores (franquiciados, operadores locales, …) será difícil recuperar los niveles de ocupación de periodos anteriores donde convivían diferentes perfiles de arrendatario. La demanda por tanto, será menor y la oferta de los centros comerciales seguirá resintiéndose».
Si bien, otros expertos, son ya mucho más positivos, como Javier García-Renedo, Senior Advisor para centros comerciales de BNP Paribas Real Estate, quien opina que el sector comercial ha ajustado ya sus valores y esto está afectando favorablemente la percepción que tienen los inversores del sector comercial español. «Ya vemos cómo se están cruzando operaciones tanto en calle como en centros comerciales a precios ajustados a la realidad,- asegura García-Renedo– no solo española sino a nivel europeo. Creo que el mercado de inversión en 2014 y 2015 va a estar muy activo, y en esto ayudarán seguramente la mejoría que tendrán las ventas del comercio minorista».

¿Repuntará el consumo?
Casi un 70% de consumidores considera que la «cuesta de enero» está siendo más dura que la del año pasado, según un estudio presentado por Cetelem España Grupo BNP Paribas. Sin lugar a dudas, la incertidumbre del ciudadano ha llevado a los hogares españoles a minorar el consumo y eso ha perjudicado enormemente al sector de centros comerciales. Pero ¿hasta cuándo va a seguir esta tendencia negativa? Es de sentido común pensar que con la elevada tasa de paro actual española el consumo se mantendrá en niveles muy bajos.
A pesar de ello «creo que en 2014 hay datos que apuntan a una mejoría de la confianza de los consumidores» asegura Javier García-Renedo. «También se ha producido un ajuste muy importante en los costes de toda la cadena que interviene en la formación del precio de los productos por lo que confiamos en que los índices de venta mejoren. Esta mejoría solo la veremos en etapas concretas del año, primavera y otoño. Para que llegue una mejora generalizada de las ventas quizás tengamos que esperar a 2015-2016» afirma García-Renedo.
También es optimista en este sentido Cristina Pérez de Zabalza, de C&W España: «por supuesto que habrá un repunte ya que está mejorando la confianza del consumidor. Lo cual ayudará de manera muy positiva al relanzamiento de algunas marcas en sus planes de expansión. En relación al ultimo año, según nuestro benchamark del mercado, los últimos dos meses del año 2013 han supuesto un incremento de dos dígitos en las ventas en los centros comerciales gestionados por Cushman & Wakefield en España, y las afluencias han repuntado en la misma línea».
Otros expertos se muestran mucho más cautelosos en las predicciones para este año. «España ha sufrido un duro ajuste económico durante los últimos años. En 2014 hay indicadores que apuntan a un cambio de tendencia en el sector comercial, pero a través de crecimientos demasiado leves como para realizar ninguna predicción en firme» afirma Alexandre Fernandes, de Sonae Sierra.
Siguiendo esta línea de cautela también Jordi Marugán, de Aguirre Newman, opina que aunque hay indicadores «que nos hacen pensar que efectivamente estamos en un punto de inflexión, la evolución de las ventas minoristas lleva en tasas negativas más de tres años y la mejora de las mismas siempre ha sido a costa de los márgenes comerciales de los operadores». «Creo que son dos problemas que hay que solventar y no veo un repunte real de las ventas, al menos, hasta el último trimestre del año» apunta Marugal.
Hay que tener en cuenta además, que en todos los centros comerciales la velocidad de recuperación del consumo no va a ser la misma. Tal como dice Rupert Lea, de C&W: «Hay winners y losers – depende de su área de influencia, competencia, etc.»

Futuro del sector
En cuanto a la previsión de nuevas aperturas, y a pesar de ser ya un sector maduro, hay un mínimo de 16 nuevos proyectos de centros comerciales en marcha cuya apertura se prevé para el periodo 2014-2016. También existen otros proyectos muy significativos como el de Canalejas y el del Estadio Santiago Bernabéu, el Gran Centre Comercial Tarrasa o la ampliación de La Maquinista, que podrían ponerse en marcha en los próximos dos años, pero no abrir hasta 2017.
Para Javier Hortelano, Presidente de la AECC, estos datos indican que el sector se encuentra en un momento crucial. «Creo que estamos en el inicio de la recuperación, aunque hay que mantener todas las cautelas. Estamos viendo que el modelo funciona con garantías y por eso está atrayendo una importante inversión internacional. Ahora hay que saber responder a las exigencias de los nuevos tiempos, pero estoy seguro de que seremos capaces.»
La Asociación Española de Centros y Parques Comerciales considera también que se debe insistir en las medidas liberalizadoras del comercio que se están tomando porque benefician al sector.
(Entrevista a Javier Hortelano, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales en las páginas 8 y 9 de Vía Inmobiliaria nº139).

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