El COVID-19 ha incorporado muchas desafíos sobre la forma en que vivimos lo cual ha provocado que los desarrolladores reevalúen sus enfoques sobre el diseño y la gestión de los edificios residenciales. En este artículo de Chapman Taylor, el director residencial Michael Swiszczowski analiza cómo el formato Build-to-Rent ya lleva tiempo bien posicionado para abordar algunos de los problemas clave planteados por la pandemia, bien a medio como a largo plazo. Argumentamos aqui que el sentido de comunidad que ofrecen los desarrollos Build-to-Rent es un activo clave en situaciones como la pandemia actual mientras que las comodidades que brindan serán muy atractivas para el creciente número de personas que buscan trabajar desde casa y actualizar sus modos de vida.
La pandemia y el confinamiento COVID-19 ha cambiado la percepción de la naturaleza del trabajo para muchos, con más personas trabajando desde casa a largo plazo o de forma permanente. El repentino crecimiento del trabajo a distancia ha obligado a los desarrolladores y diseñadores a volver a pensar en los espacios que creamos, a medida que crece la demanda de hogares equipados para facilitar este convulso momento.
Además, existe un interés creciente en cómo implementar el diseño residencial para mejorar en términos de seguridad sanitaria, por ejemplo disminuyendo el riesgo de transmisión de infecciones de persona a persona, ya sea COVID o cualquier otro patógeno. En relación con eso, se están haciendo preguntas sobre cuánto son de adecuadas nuestras viviendas para situaciones de confinamiento o cuarentena, particularmente cuando consideramos que muchas personas soportaron el encierro de 2020 en apartamentos pequeños sin espacios al aire libre o áreas adecuadas para trabajar.
Creemos que hay un formato residencial, el Build-to-Rent, que está en una posición ideal para brindar soluciones a los desafíos planteados por la reciente pandemia.
El concepto detrás de Build-to-Rent y los requisitos de cumplimiento de COVID parecen ser contradictorios en la superficie ya que el Build-to-Rent tiene que ver con conceptos como la participación del cliente, socializar y unir a las personas, sacarlas de sus apartamentos y romper ciertas barreras entre el propietario y el usuario, mientras que el cumplimiento de COVID requiere que las barreras aumenten.
Sin embargo, este no es el caso ya que el formato Build-to-Rent puede brindar un gran servicio en momentos como la pandemia actual precisamente porque esas barreras están aumentando. El espíritu central de Build-to-Rent consiste en fomentar un sentido de comunidad (tanto digital como físico) y una cultura de servicio; estos son componentes vitales en un momento en que las personas necesitan ayudarse y cuidarse unos a otros más que nunca.
A continuación analizamos cómo los desarrollos Build-to-Rent pueden ayudar a sus residentes a adaptarse a estos nuevos problemas: trabajar desde el hogar, situaciones de confinamiento o cuarentena y el crucial asunto de la salud y el bienestar.
Trabajando desde casa
El espacio y la capacidad para tener una oficina en casa es ahora una consideración crucial para muchas personas cuando buscan un lugar para vivir: trabajar desde los dormitorios o usar tablas de planchar como escritorios no es sostenible a largo plazo. El desafío para los diseñadores y desarrolladores es crear entornos de trabajo domésticos adecuados donde no hay mucho espacio adicional, si es que lo hay, para combinar distintos diseños y opciones.
Una respuesta es proporcionar espacios y mobiliario flexibles y de fácil adaptación. El uso de interiores diáfanos permite a las personas adaptar los espacios en los que viven de una manera que se adapte a sus necesidades específicas. Un espacio específico podría diseñarse para adaptarse a diferentes usos en diferentes momentos, utilizando, por ejemplo, escritorios y sillas plegables y empotrados que se pueden “guardar” simplemente cuando no se usan.
Otro enfoque es repensar cómo se usa el espacio de manera más general. En nuestro desarrollo Flax Place Build-to-Rent en Leeds, por ejemplo, una de las características clave de las residencias será que los habitantes podrán adaptar fácilmente el espacio para usarlo en el trabajo remoto si lo necesitan. Los apartamentos ofrecen dormitorios con vestidores, la mitad de los cuales están configurados para que pueda permanecer también como, por ejemplo de guardarropa y ser utilizados para almacenamiento o quizá pudiera ser un espacio de escritorio generoso, bien iluminado y con toma de corriente.
Creemos que es psicológicamente importante desconectarse del trabajo por la noche y, cuando el espacio del apartamento se utiliza para trabajar a distancia, una partición para cerrar visualmente el espacio puede ser un medio útil para marcar la transición del espacio de trabajo al espacio de descanso / sueño.
Obviamente, un requisito previo para el éxito del trabajo remoto es una excelente conectividad digital, que requiere un diseño que facilite señales WiFi ininterrumpidas, buenas señales de teléfonos móviles y enchufes eléctricos bien ubicados, a menudo con carga USB. Agregar más enchufes aumenta el costo de capital del desarrollo, pero creemos que vale la pena debido a la flexibilidad que brinda a los usuarios en términos de cuándo y cómo trabajar, lo cual es una consideración importante para las personas en el mercado residencial si trabajar de forma remota, incluso solo algunas veces.
En los desarrollos Build-to-Rent hay un espacio de servicios compartido y los principios anteriores pueden extenderse a ellos. ¿Por qué no proporcionar espacios de trabajo compartidos dedicados al teletrabajo?. Esto combinaría las ventajas del trabajo remoto mientras recrea el elemento común de estar en una oficina con colegas con los que puede charlar y compartir ideas. Colocar espacios de coworking dentro de los espacios de servicios de los desarrollos Build-to-Rent se está convirtiendo en una opción popular entre los desarrolladores del sector y actualmente estamos considerando una situación de este tipo para nuestro desarrollo Anchorage Gateway en Manchester, donde estamos creando un espacio flexible de usos múltiples que posiblemente podría usarse para el trabajo conjunto durante el día y luego como sala de estar para residentes por la noche y los fines de semana.
Como respuesta a la pandemia los espacios de servicios compartidos se pueden adaptar a corto y medio plazo para permitir que los residentes los utilicen como espacios de trabajo comunitario. A largo plazo estas ofertas de coworking podrían convertirse en una característica permanente, posiblemente operada por empresas externas en un entorno de marca y abierto tanto al público como a los residentes. Tal movimiento podría resultar mutuamente beneficioso para los residentes, para los operadores y para la comunidad en general, aunque posiblemente requeriría una relación diferente entre el proyecto y el ámbito urbano en términos de marca, entradas o la propia división del espacio público y privado.
Sittaciones de confinamiento o cuarentena
Cuando las personas tienen que aislarse en casa, ya sea individual o colectivamente, varios aspectos de la vida que damos por sentados pueden volverse difíciles o imposibles. La forma física, por ejemplo, puede ser difícil de mantener cuando se ve obligado a quedarse en casa sin acceso a espacios al aire libre o gimnasios en los que hacer ejercicio.
Por lo tanto, el acceso a un gimnasio en casa o un espacio para hacer ejercicio puede marcar una diferencia crucial en tales situaciones. Los desarrollos construidos para alquilar tienen una gran ventaja aquí porque se puede acceder y usar servicios compartidos, como gimnasios, de manera segura sin tener que salir del edificio, siempre que se sigan protocolos rigurosos de seguridad sanitaria. Nuestro diseño para el tan esperado desarrollo residencial Castle Park View, en el centro de la ciudad de Bristol, incluye una combinación de viviendas construidas para alquilar y asequibles además de ofrecer un gimnasio de este tipo para que los residentes lo compartan de forma segura.
En cualquier situación de confinamiento los operadores de Build-to-Rent pueden estar en contacto constante con los residentes para asegurarse de que puedan gestionar y operar, de manera especial, a aquellos que son más vulnerables. Pueden asignar espacios informales donde la gerencia pueda interactuar con los residentes con medidas de distanciamiento cuando sea necesario. De esta manera un aspecto de la experiencia Build-to-Rent que se estableció inicialmente por conveniencia, las interfaces digitales y físicas entre residentes y operadores, ha asumido una función mucho más importante, brindando ayuda crucial, seguridad y tranquilidad para los residentes en un determinado momento difícil.
Se puede hacer que los residentes se sientan conectados entre sí y con la administración como parte de un ecosistema comunitario, por ejemplo, con un conserje disponible las 24 horas del día y también que el uso de las aplicaciones de los residentes se convierta en una norma para muchos. Edificios completos, si están bien diseñados, pueden ser administrados por un equipo reducido de tan solo tres personas, pero cuando se necesita apoyo complementario, por ejemplo, vaciando la basura o llevando alimentos, compras y entregas directamente a las puertas de sus apartamentos en evitando asistir al área de recepción de entregas como lo harían normalmente.
Salud y Bienestar
Una prioridad importante para los desarrolladores y diseñadores es garantizar que la salud física y mental de los residentes se tenga en cuenta a la hora de diseñar y operar cualquier proyecto de este tipo.
Build-to-Rent consiste también en proponer que las personas salgan de sus residencias a través de servicios y eventos sociales si bien esto puede ser un problema en una pandemia. Para evitar que los residentes se conviertan en prisioneros efectivos dentro de sus apartamentos, con todos los desafíos de salud física y mental que pueden traer, los operadores pueden brindar servicios a prueba de COVID, como gimnasios, con residentes que reservan espacios a través de una aplicación en la que se distancian los aparatos y se desinfectan regularmente a fondo todas las superficies. Reunir servicios como gimnasios y espacios de trabajo bajo un mismo techo proporciona un control mucho mayor sobre la seguridad sanitaria de que tenerlo en edificios separados para cada uno, sin duda, esa centralización es una de las grandes ventajas del formato.
A medida que los edificios estén más equipados con tecnología inteligente como por ejemplo operar “manos libres” a través de, por ejemplo, ascensores e inodoros, luces y puertas operadas por sensores, se irán reduciendo los riesgos sobre la transmisión de patógenos.
En un momento de tipos de interés persistentemente e históricamente bajos, así como rendimientos de bonos muy bajos, los inversores buscan fuentes de ingresos fiables a largo plazo y Build-to-Rent es un vehículo ideal para ello. El director general y cofundador de Apache Capital, Richard Jackson, cuya empresa está trabajando con Moda Living para ofrecer varios desarrollos Build-to-Rent en todo el Reino Unido, señala que Build-to-Rent como clase de inversión, “es defensiva y genera flujos de ingresos a largo plazo que los inversionistas institucionales necesitan urgentemente, como los fondos de pensiones, para igualar sus pasivos ”. [i]
Este es un punto del que se hace eco Johnny Caddick, director ejecutivo de Moda Living, quien señala que de enero a agosto de 2020, que incluyó el estricto período de bloqueo del Reino Unido, la tasa de cobro de alquiler de Moda Living fue de un excelente 96%. También destaca el éxito de varios de los aspectos comunitarios de la experiencia Build-to-Rent, incluida la app para los residentes: “Con nuestra plataforma digital y la aplicación MyModa, vendimos el 100% de nuestros 78 eventos virtuales, incluyendo clases de cocina, degustación de cerveza y sesiones de acondicionamiento físico en los balcones. Tuvimos más de 33,000 interacciones dichas apps durante el confinamiento “. [ii]
Aunque COVID-19 ha sido muy disruptivo, social y económicamente, así como en términos de enfermedades y muertes, la mayoría de las personas anticipan que la pandemia pasará a medio plazo y que la vida volverá a algo parecido a lo que antes considerábamos cotidiano.
Sin embargo, esta claro que la pandemia esta creando un cambio permanente en algunos aspectos de la vida, ya sea una mayor conciencia de la higiene ambiental, una mayor conciencia de la importancia de la comunidad o una mayor prevalencia de personas que trabajan desde casa.
El formato Build-to-Rent ya está bien ubicado para ayudar a adaptarse a esos cambios. El desafío para los diseñadores, inversores y operadores es optimizar los diseños y procesos para que el formato pueda mostrarse como lo que es, uno de los modelos residenciales mejores equipados para la vida posterior a la pandemia actual.
