«La evolución del mercado hotelero nos anima a reforzar el área de Asset Management y a crear una división de transacciones hoteleras»

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Entrevista a Bruno Hallé y Albert Grau, socios fundadores de Magma Hospitality Consulting

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Hace 10 años que Bruno Hallé y Albert Grau fundaron la consultoría Magma HC. Hoy, con visión de futuro, evolucionan en un nuevo escenario del mercado hotelero y refuerzan su estructura para atender a unos inversores mucho más exigentes y ofrecer un servicio muy profesional, tanto en transacción, como en Asset Management o en consultoría.

– Magma HC celebra su 10º aniversario ¿Qué balance hacéis de la marcha de la compañía en estos años?
Bruno: Podemos decir que nuestra evolución ha ido en línea con la evolución de la economía nacional y del sector hotelero. Durante los primeros años, en el periodo 2004-2008, trabajamos intensamente en inversión, estudios de viabilidad, estudios de mercado… A partir de 2009 reorientamos muchísimo el tipo de asesoramiento y consultoría en líneas más orientadas a la gestión y la operación. En controles y mejoras de gestión para clientes, auditorías operativas… Y en los últimos 2-3 años hemos sido clave en renegociaciones de renta para propietarios o para gestores, mirando de orientar hacia la mejor solución en rentas que habían sido pactadas en los años altos y que ahora son difícilmente pagables. Hemos llegado a acompañar a clientes con informes periciales en juicios o en arbitrajes. Todo esto nos ha dado un bagaje y un gran crecimiento en la línea de consultoría.
Hoy por hoy, según nuestras previsiones para 2015 nos situamos en un tipo de consultoría diferente. Volvemos a la consultoría de inversión, con un cliente que no es el perfil promotor-constructor que teníamos al inicio de Magma HC sino que es un cliente más exigente, más formado, más internacional, como son los fondos que están entrando en este tipo de operaciones. Como profesionales del sector llevamos 20 años haciendo consultoría hotelera.

– En Colombia contáis con oficina propia ¿qué tal la experiencia en este país?
Albert: La experiencia es muy positiva, aunque es un aterrizaje en un país con una cultura totalmente distinta a la nuestra. Llevamos tres años en Colombia desarrollando los servicios que estamos ofreciendo aquí en España. La diferencia más destacable del mercado colombiano es cómo se estructura el negocio hotelero allí, con una influencia anglosajona importante, donde intervienen más figuras, no solo el propietario y el gestor, sino que existen el propietario, el gestor de marca blanca, la cadena internacional que incorpora la franquicia…
En Colombia hay muchos proyectos aún por desarrollar, tanto en el sector urbano, donde destacan 6 ciudades con un volumen de habitantes importante y, por tanto, con una necesidad de desarrollo hotelero interesante, como todo un segmento vacacional prácticamente por desarrollar, con la excepción de Cartagena de Indias. Tenemos clientes con perfil inversor puro que buscan invertir en un negocio alternativo o en un sector distinto del que habitualmente lo vienen haciendo, que desconocen el sector hotelero y que, por lo tanto, precisan de alguien que les acompañe en los servicios que ofrecemos desde Magma HC. Por otro lado existen grupos hoteleros colombianos de tamaño medio que se están haciendo planteamientos de crecimiento y diversificación, y a los que también podemos y estamos acompañando en esta reflexión estratégica sobre su desarrollo futuro.
Por lo tanto, la experiencia es muy positiva, se abren fronteras y diversificamos en el ámbito geográfico en un país que nos puede servir de plataforma para luego crecer en otros países de Latinoamérica que están muy próximos.

– ¿Os planteais crecer, ampliar la experiencia internacional a otros países?
Bruno: El perímetro de actuación que se nos abre es muy interesante en países donde hay un potencial de crecimiento hotelero y turístico en los que se puede requerir nuestro trabajo. El servicio se puede dar desde Bogotá a Lima, que está a una hora y media, a Panamá, que está a menos de dos horas…
La explicación del por qué desembarcamos en Colombia es porque, a diferencia de otros países, ofrece 6 ciudades económicamente muy potentes, con lo cual abarcamos no sólo Bogotá sino Medellín, Cartagena, Santa Marta, Barranquilla que realmente mueven mucha economía tanto en hotelería corporativa como vacacional, con lo cual hay grandes posibilidades de desarrollo. Nuestra apuesta es firme desde hace 3 años, tenemos creada una sociedad, oficina permanente y dos personas trabajando a tiempo completo. Además Albert y yo estamos viajando cada mes y medio al país con estancias de una semana o diez días. Nuestros clientes son tanto colombianos como españoles. Ahora mismo estamos asesorando a Catalonia, Room Mate, Sercotel y otros para proyectos en Colombia.

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– ¿Cómo puede un actor nuevo en el sector que no conoce el mercado beneficiarse de ir de la mano de Magma HC?
Bruno: Nuestra experiencia en el mercado de 20 años es de un gran valor, nuestro conocimiento de las tendencias, de los modelos de negocio, de las mejoras que pueden ejecutarse en los hoteles… Además de la tranquilidad de la proximidad al cliente, de Albert y Bruno como socios con un equipo muy potente detrás.
Albert: Tenemos un fuerte background hotelero, conocemos muy bien como se trabaja en esta industria. Cuando abordamos un proyecto siempre tenemos una doble visión, la visión estratégica de inversión hacia donde tenemos que ir: a nivel de rentabilidad, posicionamiento, futuro, etc y una visión muy estratégica de la gestión.

– Habéis contribuido a cerrar numerosas operaciones de franquicia hotelera en el mercado ¿sigue en auge este modelo?
Albert: Sigue en auge y este auge responde un poco a la evolución de los mercados. Es muy importante evaluar cada mercado para saber si conviene la franquicia o no, es decir, en ciudades como Barcelona, Granada, Madrid, Sevilla, etc. donde hay un peso importante de la clientela internacional es muy coherente plantearse un modelo de franquicia.
Bruno: Como ejemplo de franquicia fue muy interesante el proyecto que hicimos para Hotel Alexandra donde se evaluó muy bien el tipo de hotel que había, el mercado en el que se estaba moviendo y el potencial de desarrollo que tenía al incorporar la franquicia para poder captar un nuevo tipo de clientela. En este caso las rentabilidades o los beneficios que le ha generado la franquicia en cuanto a posicionamiento y captación de nuevos mercados han sido muy positivos. Otro caso similar ha sido el Hilton Garden Inn de Málaga, antiguo Novotel, que se ha adaptado a un nuevo mercado, el británico y americano, un mercado mucho más interesante que el que tenía anteriormente que era el francés. Todo ello gracias al estudio que realizamos.

– En cuanto a inversión hotelera, ¿creeis que veremos nacer nuevas SOCIMI como la recién creada por Barceló e Hispania?
Albert: Es un vehículo de inversión interesante, por lo tanto entendemos que sí veremos desarrollar más productos de esta tipología.
Nos dirigimos hacia un mercado con una estructura más anglosajona, donde entran inversores en el estricto sentido de la palabra que lo que buscan son alternativas de inversión: comercial, hotelero o de otro tipo, y donde se está empezando a generar una rotación de activos. La SOCIMI prevé esta rotación de activos, y permite que el mercado hotelero sea más líquido y, a pesar de que hoy en España está limitada al modelo de negocio de alquiler, se está trabajando para abrirlo a modelos de negocio como la gestión o el management, que por tanto permitirán mayor opción de entrada a otros inversores.

– ¿Es positiva para el mercado hotelero la llegada de los grandes fondos internacionales?
Bruno: En mi opinión estamos encontrándonos frente a profesionales que valoran de manera distinta a como se valoraba hasta ahora el negocio hotelero. Antes, bajo la óptica del promotor inmobiliario, el valor era el ladrillo, ahora estamos con una valoración de negocio con unas perpectivas de salida muy cortas, donde los fondos se interesan por comprar pero también por saber qué crecimiento va a tener el activo y en qué momento van a poder salir y también cuántos años van a tener que aguantar la inversión.
En general los fondos son muy profesionales, no tienen por qué ser españoles, pueden ser británicos, chinos, catarís, etc. y estudian las operaciones en destinos donde ellos creen que pueden obtener mayor rentabilidad, ya sea en Barcelona, Shangai, Londres, Pekín,… Desde la perspectiva de la consultoría nos da una visión muy interesante y un interlocutor muy capaz y con el que desde Magma HC nos sentimos muy cómodos.

– ¿Está cobrando protagonismo la figura del Asset Management en el sector hotelero?
Albert: Entendemos que sí. En los últimos 3-5 años hemos desarrollado este servicio, debido a renegociaciones de rentas, donde el propietario se siente con la necesidad de controlar y valorar si la gestión del activo se está haciendo correctamente, precisa de expertos que puedan estar representándolos controlando este tipo de gestión. Además, la estructura del negocio hotelero se está profesionalizando y, a la vez, están entrando nuevos inversores que nada conocen del sector y por tanto tiene mucho sentido esta figura del Asset Manager que controle la gestión.
En Magma HC hemos creado la línea de Interim Management, es decir, la gestión temporal de activos que encajan muy bien en clientes que no son conocedores del mercado hotelero como podría ser la banca.
El mercado tiende a un modelo donde tanto la figura del Asset Manager, como de la gestora, del propietario o la franquicia tienen su papel fundamental en cada una de las facetas.
Bruno: En línea con esta evolución del mercado, en Magma HC nos preparamos para evolucionar los años que vienen en adelante. Así, hemos profundizado en la línea de Asset Management, con una estructura mucho más profesional. Recientemente hemos creado la división de transacción inmobiliaria con el objetivo de dar servicio en una línea muy profesional y conocedora del mercado y de la consultoría, desde presentar cualquier activo a fondos, a banca, a Family Offices, a compradores… esto lo hemos estructurado con la incorporación de Máximo Romero, que venía del entorno de NH y es un hombre muy conocido en el tema inmobiliario y hotelero. De esta forma nos mantenemos en la línea estratégica en la que hemos crecido en los últimos 20 años como consultores, que es el asesoramiento en consultoría hotelera. Así es como Magma HC evoluciona y se adapta a estos cambios.

– ¿Cómo veis el futuro del sector hotelero en España?
Albert: La evolución tiende a un modelo de perfil anglosajón, donde los activos ganarán mayor liquidez y veremos rotarlos mucho más por esa estructura nueva del modelo hotelero, nos encontraremos con el asentamiento del modelo de management, con la rotación que generan las franquicias, con nuevos perfiles de inversores internacionales que dinamizarán mucho los destinos, … Podemos asistir a una nueva etapa del sector hotelero en general muy interesante tanto en el nivel urbano como vacacional.
En el segmento vacacional se están produciendo actuaciones muy interesantes, actualmente la rotación de activos se está produciendo más en el sector vacacional que en el sector urbano, porque el valor de los activos ha bajado muchísimo más en estos destinos, el recorrido que pueden tener a la hora de incrementar rentabilidades es mucho más elevado y las cadenas internacionales que hasta ahora no habían entrado demasiado en el segmento vacacional ven oportunidades muy interesantes de la mano de fondos internacionales… por lo tanto vemos un futuro muy interesante en cuanto a dinamización del propio sector.

Portada Vía Hotel nº52Entrevista original publicada en revista Vía Hotel nº52

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