Una mañana en la que tomar la temperatura al mercado inmobiliario y dar respuesta a cuestiones clave sobre cómo se encuentra el sector en España, segmentos más rentables, oportunidades a corto y medio plazo, el impacto de los fondos europeos en el mercado, cambios en las necesidades de los usuarios, el auge del Build-To-Rent y el co-living, el crecimiento de los proyectos con construcción industrializada, retos como la regulación del mercado del alquiler, la escasez de suelo o las restricciones urbanísticas.

La primera mesa redonda se ha centrado en conocer si está cambiando el producto residencial y cómo son los nuevos diseños de viviendas, así como analizar la consolidación de tendencias como el BTR o el coliving. Leyre Octavio de Toledo, Executive Director Architecture de Savills ha analizado cómo el 2021 ha acabado “de forma espectacular con 560.000 operaciones y con un aumento del 15% de las hipotecas en un contexto actual muy positivo” y ha planteado a los participantes en esta mesa sobre a qué creen que se debe este crecimiento y si este seguirá en el tiempo.

Andrés Horcajada, CEO & Co-Founder de Tectum: “Con 118.000 viviendas visadas estamos en un momento idílico y éste se debe a la falta de vivienda a promover por escasez de suelo, , falta de desarrollo, la necesidad de encontrar en el inmobiliario un valor refugio y la demanda envasada por el covid. La conjunción lleva al momento idílico actual, pero se puede truncar ya que el alza de las materias primas está poniendo en jaque los proyectos.”

Juan José Perucho, Vicepresidente y Director General de Grupo Ibosa: “La situación es buena de demanda pero problemática de oferta (falta de materiales, crisis postpandemia de las materias y agravada por la guerra de Ucrania), pero con una demanda estable, pinta un panorama razonable.”

Víctor Troyano, Lead Project & Concept Manager de Urbania International: “Había una escasez de vivienda, que se traslada luego al suelo y luego a los riesgos potenciales en el sector derivados de escasez material y mano de obra, de ahí que cada vez sea una mejor alternativa apostar por la construcción industrializada”.

Irene Trujillo, directora general de Dovevivo: “Son tiempos convulsos, pero también de muchas oportunidades. La pandemia y el conflicto de Ucrania han acelerado tendencias, así como muchas familias se han pasado al alquiler o los jóvenes han encontrado más movilidad porque han cambiado las formas de trabajo. Todo eso nos lleva a viviendas más innovadoras que hace años.” Trujillo también ha añadido: “Los perfiles de familia han cambiado y la gente se ha dado cuenta que igual necesita varias viviendas a lo largo de su vida, lo cual influye a la promoción y diseño ya que no hay un único producto sino una especialización de diferentes productos de vivienda adaptados a demandas diferentes”.

Víctor Troyano: “Ha cambiado el modelo de cliente/familia, la forma de relacionarse con el entorno, los actores/promotores, el marco social, económico y cultural. Así como con la pandemia ahora hay más demandas de luz, terrazas y espacios comunitarios, y se están consolidando tendencias como el coliving, build to rent, student housing o senior living.”

Juan Jose Perucho: “Con la pandemia, después de una primera reacción virulenta en la que parecía que todo mundo iba a querer un chalet con terreno, lo que se observa ahora es que lo que más está calando es pensar en el espacio de teletrabajo, ya que hay una preocupación continuada por buscar espacios flexibles en la vivienda.”

Andrés Horcajada: “Más de un millón de personas en España necesita una vivienda. Más allá de tipologías y nuevos amenities es prioritario poner el foco primero generar esa capacidad de que todo el mundo pueda acceder a una vivienda. Para poder desarrollar vivienda asequible es fundamental actualizar el módulo de la legislación de vivienda pública de 2008.”

Al respecto de si el Built To Rent será el dinamizar claro en los próximos años del sector., Andrés Horcajada ha señalado que “ya lo está siendo, ya que ha llegado para quedarse. El 40% de la población española vivirá de alquiler en 2030. Ahora no hay más de un 20% de las viviendas disponibles para alquiler y profesionalizado solo un 4%.”

Juan José Perucho: “Existe una íntima ligación con el mercado financiero, aunque ahora parece que repunta, el mercado financiero está en tipos negativos, de ahí que el refugio de la construcción es obvio. Ofreces tipos estables en el BTR, de ahí que tenga todo el sentido. En un mercado que está totalmente intervenido como es del suelo que nos mantengan el precio de la vivienda asequible, con obras disparadas en costes, y que no sean capaces de actualizar ese modulo genera inseguridad jurídica.”

Victor Troyano: “Hay un cambio de tendencia en las nuevas generaciones. En vez de tener un plan de vivienda para toda la vida, se apuesta por configurar el modelo de servicios residencial que se necesita en cada momento vital, y adherir a ese servicio de vivienda otros servicios que van desde amenities, a pool de vehículos compartidos o bicicleta, o servicios de cuidado infantil o mascotas.”

Irene Trujillo: “El éxito del BTR ha sido por coyuntura económica (incluso muchas promociones de venta han sido transformadas a alquiler) y luego a cambios demográficos y sociales (no será la solución única, pero cada vez hay un porcentaje de población más alto para cubrir demanda de vivienda de alquiler). En Dovevivo vemos una evolución, ya que empezamos con un perfil de estudiante extranjero que apostaba por estos servicios, pero ahora la edad media ha subido a casi los 30 años debido a la movilidad laboral y exo conlleva crear proyectos interesantes para ellos.”

Sobre la profesionalización del mercado del alquiler, Irene Trujillo ha señalado que “El cliente es cada vez más exigente y el producto de alquiler es mayoritariamente muy malo. La entrada de proyectos profesionalizados y bien equipados, se demandaba. No obstante, el alquiler sigue estando muy penalizado a nivel de impuestos, habría que dar más facilidad desde las administraciones en ese sentido.”

Andrés Horcajada: “Es indisoluble el BTR de la gestión profesionalizada. Nuestro esfuerzo grande actual es por la digitalización. Buscar, visitar la vivienda incluso de forma digital, y darle multitud de servicios al inquilino a la carta en función a sus necesidades. “

Juan José Perucho: “Hay un valor añadido en la profesionalización del alquiler y además los edificios de BTR de nueva construcción ya son diseñados exprofeso para su óptimo mantenimiento.”

Víctor Troyano: “Se diseña diferente cuando se concibe un edificio para BTR: circulaciones, amenities, estructura del edificio, superficies distintas, espacios comunes distintos, espacios de mantenimiento, conceptualización en cuanto a crear comunidad, servicios de sharing…”

Sobre la vida útil del parque de viviendas y la necesidad de proyectos flexibles para adaptarse a futuros cambios en el mercado, Andrés Horcajada matiza que “la industrialización en hormigón es un sistema rígido y es difícil pensar que va a ocurrir en 30/40 años. Un edificio de BTR se puede adaptar a nuevos usos futuros, pero necesitará que la normativa permita flexibilizar los usos y que no compute la edificabilidad de la misma manera. “

Juan José Perucho: “Hay muchos de los productos residenciales que se quedan abandonados porque no los quiere nadie. Las administraciones deberían introducir más flexibilidad de usos, y luego los operadores privados iremos adaptándonos a lo que pida el mercado o siendo incluso más innovadores. Dentro de 20 años pueden pasar cosas que requieran de soluciones rápidas, pero siempre te toparás con las normas.”

Para cerrar esta primera mesa, se ha analizado el éxito del co-living como modelo. En ese sentido, Irene Trujillo ha definido “el coliving son espacios privados o estudios pequeños de 15 a 35m2 a los que se les ha añadido zonas comunes a compartir (coworking, gimnasio, piscinas, y todo tipo de amenities). Y este modelo hay que tener claro que no es para todos, es para quien busca estar acompañado en su día a día.  Existen perfiles muy diferenciados. No es lo mismo un edificio de coliving en la zona universitaria, que en las cuatro torres.

“Si no hay más inversión y proyectos no es por falta de demanda, todos nuestros edificios están llenos y con lista de espera. Pero se necesita que la administración apueste por flexibilidad y agilizar licencias y procesos. ¿Por qué no se puede hacer un edificio de coliving en un barrio industrial y de oficinas para sus trabajadores?

Juan José Perucho: “En el coliving la iniciativa privada está por delante de la demanda. Los coliving han logrado que la idea de compartir espacios sea atractiva.”

Víctor Troyano: “Vemos el modelo de coliving como interesante y divertido. Mucha gente no quiere vivir solos en un estudio o vivienda pequeña, así que demandan mayor interacción social, espacios de ocios y compartir inquietudes con un grupo social similar.”

Andrés Horcajada: “Leí en un artículo que los últimos 10 años van a suponer el mayor cambio de la humanidad. Estamos en momento de cambio trascendental, y el sector inmobiliario no es ajeno a él. No sabemos cómo lo llamaremos, pero la flexibilización del uso de los espacios es necesaria. No creo que sea una moda, esto ha llegado para quedarse y potenciarse.”

Irene Trujillo: “Para el buen funcionamiento de un edificio de coliving es importante poner cara al operador, estar ahí de forma digital y fácil pero también de una forma personal, para así estar muy enfocado a tu perfil, conocerle, crear facilidades, generar comunidad a través de actividades, facilitar que entre ellos se conozcan. En definitiva, dinamizar comunidad y fidelizar a ese “coliver” convirtiéndolo en embajador.”

Sobre los amenities más importantes en un coliving, Víctor Troyano ha compartido dos casos concretos: En un proyecto de 850 viviendas en Fuengirola, para un segmento alto, mayoritariamente nórdico, lo que tiene más demanda es el bus shuffle para traslados y el car sharing. En otro caso, Distrito Z en Malaga Capital, los futuros clientes por lo que están más interesados es por espacios para familia-infantiles, los huertos urbanos, y el espacio para perros (pet park).”

Sobre el contexto urbanístico y jurídico, Andrés Horcajada ha criticado que “el coliving se rige por un código de 1981 y la legislación tiene que adaptarse a estas formas de vivir. El legislador tiene que entender que las modificaciones urbanísticas afectan a un conjunto.”

Juan José Perucho: “Nos encontramos con una excesiva burocracia, esperas de año y medio para licencias, planeamiento urbanísticos que se retrasan décadas, promesas de ley de seguridad jurídica que no nacen…  O el tema de la flexibilidad que se explica muy bien en Valdebebas, con un millón de metros de terciario que apenas se está desarrollando porque ni la sociedad ni los promotores lo demandan. ¿No sería mejor flexibilizar el plan y darle salida a algo que está parado?”

Irene Trujillo: “Como hablar con la administración empresa a empresa era muy complicado, decidimos crear COWORD que incluye a cualquier edificio pensado para alquilar espacios y con una cuota de explotación asociada. Ciertos ayuntamientos y comunidades se han dado cuenta de que no se puede continuar con esta situación. No queremos regular más, sino flexibilizar y de hecho desregular. Buscar que la administración nos escuche.”

La segunda mesa redonda ha analizado hacia dónde se dirige el sector inmobiliario, así como los segmentos más rentables, retos y oportunidades. Leyre Octavio de Toledo ha recordado como nos encontramos en una situación de inversión equilibrado en los diferentes sectorer y como el sector inmobiliario sigue despertando mucho interés.

Manuel Balcells, director general de Inbisa: “Estamos en un momento de cambios e incertidumbre; sobre todo por la crisis de suministros y el incremento de los precios de construcción. Es como si condujésemos por una carretera con niebla y no viéramos demasiado bien hacia dónde nos dirigimos. Se paralizan proyectos hasta tener más visibilidad o se retrasan y lo mismo con la toma de decisiones de compra de suelos.”

Alfonso Martínez Paredes, director zona centro de Inmobiliaria Espacio: “El real estate ha mostrado durante los dos últimos años su resiliencia, pero queremos encontrar la estabilidad más a medio plazo. Hay mucho submercado y varía mucho todo según ubicación. El hotelero después de 2 años parece que está resurgiendo, el residencial tiene más incertidumbre y los más alternativos (como los centros de datos y logístico) están impulsando mucho el mercado a corto plazo, así como a medio plazo el senior living es un nicho de mercado a explotar.”

Dictino Castaño, director general adjunto de Premier España: “El residencial va a permitir que siga siendo un sector muy rentable por desequilibrio entre oferta y demanda. Se necesitan unas 150/160.000 nuevas al año y en 2021 no se llegó a las 100.000. Pero vivimos en una sociedad tan globalizada e interconectada que cualquier cosa que ocurra nos va a afectar de manera muy clara. Va a haber olas.”

“Como rebote de lo que ocurrió en la pandemia con el hotelero, la oferta/demanda está resurgiendo. Otro segmento que está funcionando es el de oficinas, ya que si bien el teletrabajo no va a sustituir a las oficinas, sí supone un nuevo concepto y necesidad de flexibilización de los espacios.”

Emilio Sánchez Castellano, CEO de Iberdrola Inmobiliaria: “La invasión de Ucrania nos sitúa en un contexto altamente inflacionista, con un horizonte de reajuste de los tipos ya confirmada. Cada vez que alguien da una nueva previsión sobre el nivel de crecimiento es a la baja. Las entidades financieras han empezado a avisar de prudencia y restricción del crédito. Los mercados residenciales hemos alcanzado precios más altos que los de antes de la crisis de 2008. A nivel de inversión hay mucha liquidez y hay que conformarse con rentabilidades bajas de ahí que haya tanta actividad. Pero cuando suban los tipos veremos si los grandes fondos van a seguir invirtiendo con rentabilidades bajas… Existe un cóctel perfecto para que un plazo de 16 a 18 meses presagiar un cambio de ciclo."

Sobre si está cambiando el perfil del comprador e inversor del mercado inmobiliario, Manuel Balcells ha asegurado que “llevamos unos años en los que esto se evidencia de forma clarísima. El perfil ha cambiado quizás a partir de la anterior crisis: muy formado, exigente, bastante reivindicativo, se lo sabe todo, se informa de todo. Muy conocedor y muy exigente. Se agrupan a través de las RRSS y antes de comprar la vivienda ya se conocen y presionan. La venganza del cliente vs el promotor antiguo que abusaba de la confianza, el péndulo está en el otro extremo.”

Dictino Castaño: “El perfil de comprador es mucho más exigente que antes. En 2019 las terrazas eran importante, ahora imprescindible, lo mismo que la luz solar, la eficiencia energética. El verdadero problema está en que el comprador puede pagar la cuota de la hipoteca, pero no tiene ahorros de entrada. Se necesitan nuevas formas de financiación para estos compradores de 35-40 años. En Reino Unido, el Estado avala un 10% al banco para la cuota de entrada y sí facilita la compra de vivienda a estas personas.

Emilio Sánchez Castellano: “Los inversores son similares a los de hace 10 o 20 años, pero con más recursos de análisis. Siguen siendo aseguradoras, fondos, familiy offices. Pero lo que ha cambiado el perfil de todos ellos es el gran volumen de liquidez existente.”

Alfonso Martínez Paredes: “Los inversores se tienen que conformar con yields menores que en 2013, pero sigue habiendo oportunidades. Cuando un inversor extranjero busca un socio local, es importante la figura del Project Manager para dar tranquilidad y para incluso coinvertir.”

Sobre las certificaciones de sostenibilidad y la exigencia de los usuarios e inversores en material de eficiencia energética, Manuel Balcells ha explicado que “es algo que está entrando, pero no aún del todo ya que se tiene en cuenta la repercusión en los costes. Es más una cuestión económica de sus costes de consumo y su día a día, que no de tener una mentalidad o filosofía sostenible interiorizada. Si bien los bancos para financiarte te piden una determinada certificación energética.”

Alfonso Martínez Paredes: “La sostenibilidad es un tema en el que, aunque no te lo creas, tienes que estar. El propio CTE exige a hacer construcciones más sostenibles y mejores de cara al consumo para el usuario final. Pero los usuarios al final priorizan su bolsillo. Lo que más ayuda es que los bancos exijan una certificación sostenible para la financiación. El inversor necesita objetificar de alguna forma esa sostenibilidad.”

Dictino Castaño: “Desde 2015 tomamos la decisión de hacer todas nuestras viviendas con calificación energética A y hacer uno de los primeros residenciales de Madrid con sello BREEAM. Pero detectamos que no había mucha demanda, pero hoy en día en los compradores más jóvenes sí que notamos que lo solicitan tanto por conciencia ecológica como por la situación de crisis de suministros. Es el futuro que nos demandan los clientes y los bancos y las normativas.”

Emilio Sánchez Castellano: “La exigencia de una certificación incide en la valoración trimestral de los activos. Un edificio que no tenga esas certificaciones valdrá menos. Es inconcebible no hacer edificios con la mejor calificación sostenible posible. No es una cuestión de cultura, sino de valoración. Los edificios que no se adapten valdrán menos.”

Sobre la industrialización de la construcción de edificios y sus perspectivas de futuro, Emilio Sánchez Castellano ha comentado que “la industrialización podría paliar alguna de las deficiencias económicas de muchos proyectos, pero necesitas proveedores con capacidad de producción. No hay esa cultura de fábricas en España. Si quieres tener proveedores de módulos para industrializar viviendas, tiene que haber volumen.  Es algo necesario que estaría muy bien, pero va a ir muy despacio, falta mucho por trabajar para que se vean resultados en ese sentido.”

Dictino Castaño: “Esta metodología de la industrialización es la única solución que hay para muchos problemas. Necesitamos rentabilidad y esta va ligada a reducir el tiempo de construcción. Además, nos falta mano de obra. Los artesanos se están acabando y nadie está formando a los siguientes.) Además, los clientes se están cansando de que los obreros hagan sus casas con imperfecciones y quieren una calidad exacta y perfecta como pasa con un coche y su proceso de fabricación industrial.”

Alfonso Martínez Paredes: “Cuanta menos manos de obra haya y suba su coste, más cerca estaremos de la industrialización. Pero choca también con la personalización alta que le damos a nuestros proyectos.”

Manuel Balcells: “Nos estamos resistiendo porque hoy por ahora es un poco más cara, pero se nos echa encima porque no hay capacidad de ejecutar obras como se hacían hasta ahora. Estamos introduciendo bastante industrialización en las obras con prefabricados, tabiquería seca, fachadas prefabricadas o ventiladas… La forma de construir tradicional ya no tiene futuro.”

Emilio Sánchez Castellano: “La industrialización puede forzar a las propias compañías promotoras a crear sus departamentos de construcción y ser promotores/constructores.”

Finalmente, en esta segunda mesa redonda se ha abordado cuáles son los otros retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario. En ese sentido, Alfonso Martínez Paredes ha indicado que “se necesitan cada vez más iniciativas para que el proceso inversor no sea tan largo, y la administración sea capaz de agilizar esos procesos. Es difícil centrar todo en una misma normativa, pero encontramos iniciativas de éxito con la flexibilidad de usos como con el Complejo Canalejas, en el que en vez de tener edificios en desuso ahora contamos con hotel, viviendas y espacio comercial.”

Manuel Balcells: “Hay demasiada intervención y excesiva regulación de la administración. La declaración responsable de la LPO es un paso adelante. Habría que simplificar los procesos y existe una necesidad de flexibilizar las normativas urbanísticas. No puede ser que en los planes generales todavía computen las terrazas y consuman edificabilidad. Necesitamos desregular, que no haya tanta intervención de la administración.”

Dictino Castaño: “Falta de suelo, y esto viene motivado porque no se han dado pasos adecuados para cubrir la demanda que hay de vivienda. Los promotores podríamos aumentar oferta, pero no encontramos suelo disponible. Las propias administraciones perjudican al ciudadano porque no permiten que los promotores hagamos terrazas y eso perjudica a la calidad edificatoria.”

Emilio Sánchez Castellano: “El problema del urbanismo es que está en manos de funcionarios, técnicos y políticos que uno se pregunta si en realidad les importa su trabajo y sus decisiones. Los políticos van y vienen y no se trabaja con miras a liberalizar, favorecer, reducir costes y eso conlleva una inseguridad jurídica. En una legislatura de 4 años es imposible hacer un buen planeamiento para que luego lo modifiquen los siguientes. El urbanismo es el mayor lastre para nuestro negocio.”