Fernando Garrido, Business Development Manager de SAVILLS, ha señalado que estamos en un cambio de paradigma claro en cuanto a formas de vivir, acceso a la vivienda y cómo esto repercute en el negocio. El living no es solo un producto, ahora es también experiencia y servicio. El sistema está tensionado con un déficit de viviendas entre 700.000 y un millón, una demanda creciente en las grandes ciudades, acceso a la vivienda cada vez más complejo y presión en precios y accesibilidad. Surgen así formatos más flexibles, que crean comunidad y ofrecen más servicios como clave ara dar una respuesta al cambio de inquilino a usuario (con más movilidad y más híbrido que busca no alquilar solo una vivienda sino elegir experiencias). Esta hibridación entre el Living y el Hospitality provoca que la rentabilidad ya no esté solo en el número de unidades sino en generar valorar en el producto (calidad, mix tipologías, flexibilidad real), la experiencia (amenities, comunidad, marca) y la operación (gestión, occupancy, pricing dinámico). El espacio es ahora un driver de negocio con impacto real y se ha pasado de diseñar edificios a diseñar negocios. Garrido ha compartido como ejemplo el trabajo realizado por Savills en el edificio Casimiro Mahou 21 de Madrid.

Josep Bellmunt, Senior Investment Director para el Sur de Europa de ROCKFIELD REAL ESTATE, ha explicado la voluntad de esta firma de crear soluciones ocupacionales que pasan por la vivienda asequible, residencias de estudiantes y opciones flexibles para jóvenes profesionales. Este enfoque asequible busca generar un producto para un mercado y cliente de rentas medias y bajas que lo necesita en un contexto de escasez de oferta de vivienda y mucha demanda. La plataforma de inversión de Rockfield Real Estate -que administra más de 15.000 viviendas- apuesta por comprar residencias de estudiantes en Europa en las principales ciudades para incorporarlas a la cartera dando así capilaridad al inversor institucional que no podía acceder a estos activos copados por grandes inversores privados. La transformación de estos activos se plantea como una respuesta a la falta de oferta y ofrecer un producto para el grueso de la población desarrollándolo a precio y coste. Un producto que el ciudadano medio sea capaz de contratar sin superar el 30/40% de su renta media, de ahí que más importante que amenities siga siendo el factor precio en este tipo de producto. Sacar un producto vivible por debajo de los mil euros fuerza a buscar suelos y oportunidades en áreas metropolitanas y con buenas conexiones y transportes.

Paloma Campo, Socia y Managing Director de DL+A / BAUMSCHLAGER EBERLE, ha analizado los nuevos retos y tendencias que están transformando el sector residencial y ha presentado tres casos. El primero son los ECO Lofts Fraccionables en Díaz Porlier que suponen la rehabilitación de un edificio de oficinas y su cambio de uso a viviendas flexibles: apartamentos pequeños con muebles y paneles móviles que permiten unir o separar estancias y que aprovecha los suelos y techos técnicos para aumentar la flexibilidad. El segundo es el edificio Génova 5, una reforma de un edificio catalogado en el que se amplía bajo rasante para generar tres plantas de aparcamiento para así ofertar apartamentos de corta estancia con coches eléctricos de alquiler. Apartamentos amueblados con sistema de tarjetas, que funcionan con el mix hospitality y con servicios (lavandería, gimnasio….). El tercero es el proyecto para ASPACE “En mi casa con mi familia” en Salamanca, un modelo residencial mixto de jóvenes estudiantes conviviendo con familias mayores con hijos con parálisis cerebral en proceso de envejecimiento. Campo también ha compartido algunos datos obtenidos del observatorio sobre vivienda en base a las diferentes oficinas de Baumschlager Eberle en Europa: como en Austria/Suiza solo un 10% de las viviendas son para más de 3 personas, como en Viena el 50% de la vivienda es pública y solo se dedica el 30% del salario (versus el 75% que se dedica en París) o como solo el 9% de los niños que nacen en Islandia lo hacen en una familia tradicional. También ha señalado cómo en España están surgiendo plataformas para vender habitaciones o cómo algunas administraciones en vez de licitar nueva construcción están comprando edificios sueltos o sin terminar ante la falta de tiempo para desarrollar vivienda pública. España siendo el segundo país de la OCDE con mayor esperanza de vida y una previsión de que en 2035 el 40% de la población tenga más de 65 años conllevará que cada vez se tengan más presente proyectos de Senior Living y con tendencia hacia la intergeneracionalidad y mezcla de usos.

Carmen Panadero, Managing Director de IMPAR CAPITAL, ha centrado su ponencia en analizar el mercado cada vez más competitivo que nos encontramos: edificios caros, con problemas técnicos, licencias que tardan y precio de los proyectos que sube cada año por el incremento de los costes de construcción y de mano de obra . Siendo vital el papel de los arquitectos y técnicos para llevar a cabo una buena ejecución. En los proyectos de Flex Living que desarrollan en Impar Capital la clave es contar con el operador desde el minuto uno y que éste tenga volumen y puedan hacer una buena operación (Nun a, LineHome Connect, Mi Casa Inn…), así como estar alineados a criterios ESG y certificados para tener acceso a financiación verde en los bancos. Impar Capital, con gran presencia en Madrid, también tiene proyectos en Ibiza o en San Sebastian, con la reciente adquisición de una joya arquitectónica frente al Hotel Maria Cristina para desarrollar Brandes Residences. Panadero también ha desgranado proyectos como Padre Claret 25 (un aparthotel con una carga del 40% de terciario para hacer 66 apartamentos turísticos y living, con cinco años en proceso de licencia), Costanilla San Pedro (reconversión de unas oficinas de Telefónica en flex living), el acuerdo con la socimi Vbare para sumar al portfolio 221 unidades de tipo residencial, Santa Engracia 84, Glorieta de Quevedo 8, Doctor Cortezo 15 o una residencia de estudiantes en Salamanca (Papa Luna), entre otros.

Jaime Prada, Head of Business Development de Líbere Hospitality Group, ha matizado que el segmento Flex Living tiene naturaleza terciaria (aparthotel) y debe considerarse una herramienta para aliviar la presión de la demanda de vivienda, aunque no una solución única al problema residencial. Se trata de un modelo más flexible que un hotel tradicional, más profesionalizado y regulado que un piso turístico, y más ágil que un arrendamiento de larga duración. Según este operador, de origen nacional y líder en el segmento del alojamiento alternativo de corta y media estancia, algunas de las claves del Flex Living son la experiencia digital y la tecnología —customer journey, check-in digital, autoservicio y atención 24/7—, así como la eficiencia operativa, basada en menor presencia de personal en el edificio, mayor automatización y menores costes operativos. Todo ello permite alcanzar mejoras sustanciales en el Gross Operating Profit (GOP), llegando incluso a duplicar los ratios de la hotelería tradicional.

Líbere Hospitality Group no gestiona apartamentos sueltos, sino edificios completos. Entre sus activos destacan conversiones de antiguos hoteles, oficinas y otros inmuebles con potencial infrautilizado, donde la compañía consigue maximizar el valor del activo y mejorar la rentabilidad para los inversores. Entre edificios operativos y en desarrollo, la compañía cuenta con unas 2.500 unidades distribuidas en 50 edificios y seis países. El sector del Flex Living en España prevé alcanzar en torno a 40.000 camas en 2028, con ocupaciones cercanas al 90%. Durante su intervención, Prada mostró dos de los últimos proyectos firmados por la compañía en Madrid en la zona de Valdemarín (120 uds.) y en Barajas (165 uds.)."

Carmen Gil, Directora de Diseño de SATT, ha destacado como son la primera empresa de arquitectura BCorp de España y como cuentan además con Distrito Natural (promotora de covivienda ecológica) y Ecómetro (servicios de consultoría, certificación, análisis de ciclo de vida y descarbonización). Con más de 300 proyectos, apuestan por una sostenibilidad de triple impacto: medio ambiental (vocación de edificios de consumo casi nulo, cálculo de huella de carbono, alta eficiencia energética, 100% renovables, uso de materiales ecológicos y sostenibles, reciclaje de aguas), social (mediar cuál es el impacto social en salud, bienestar, perspectiva de género y crear comunidad) y económico (optimizar costes, LEAN+BIM, industrialización en madera).  Gil también ha detallado tres proyectos como son el Coliving Topete en Cuatro Caminos (32 unidades para jóvenes operado por Urban Campus para un fondo francés, con certificación PassivHaus y con una huella de carbono de solo 349 Kg/C02/m2 vs los 750/800 de una edificación estándar), el Senior Living Harmonices (la transformación de dos antiguos chalets en ruinas con un cambio de uso a dotacional y hacer un Cohousing Senior gracias a la nueva normativa de 2022, con un 80% de ocupación y donde se fomenta la vida en comunidad y el valor de las personas) y La Colina Cohousing Senior en Sanchinarro (un concurso para generar viviendas resilientes  para mayores en las que se paga un alquiler acotado para asegurar que siguen siendo asequibles a lo largo del tiempo).

Ignacio Summers, Arquitecto de ESTUDIO LAMELA, ha relatado el trabajo junto a Kronos Homes para crear una imagen de marca para su línea de Flex Living: US. Recuperando ejercicios de los aparthoteles que la firma realizó en los años 70, se han trabajado conceptos de identidad y comunidad, gran cuidado en el diseño arquitectónico y zonas comunes amplias (lobby, coworking, gimnasios, espacios gastroteca, piscinas..). Se apuesta también por la certificación sostenible de estos proyectos así como una definición formal de materiales y calidad y una tendencia hacia la industrialización (fachada de hormigón arquitectónico industrializada). Este modelo habitacional está pensado para estancias más prolongadas que las de un aparthotel al uso y Kronos Homes cuenta ya con dos localizaciones (Torrejón y Berrocales) y una tercera estudiándose en el Oeste de Madrid que suman 1.000 unidades. Los edificios se caracterizan por sus volúmenes contundentes con piezas de hormigón arquitectónico, grandes terrazas y concesiones en los espacios colectivos, así como el uso de los zócalos como espacios permeables y de contacto con la ciudad.

En el debate final se han analizado cuestiones sobre si existen diferencias entre los proyectos dentro y fuera de la M30, estrategias para ser capaces de redensificar las ciudades y dar más edificabilidad, las dificultades burocráticas con los cambios de uso de dotacional a flex o cuáles son las amenities que funcionan mejor en los proyectos, entre otros temas.