«Barcelona tiene la necesidad de comenzar a recuperar la construcción de nuevas viviendas»

LLUIS MARSA

Entrevista a Lluís Marsà, Presidente de la Asociación de Promotores de Barcelona

Al frente de la APCE Barcelona,  Lluís Marsà, otea el horizonte inmobiliario con optimismo. La fase de estabilización es un hecho y existe una clara necesidad de empezar a construir viviendas en lugares concretos donde hay demanda. Dos de los grandes escollos para el sector son el gran problema de la financiación y también la insólita competencia que representa la banca vendiendo por debajo del precio de coste de construcción.

LLUIS MARSA

– Según el informe de enero de la APCE Barcelona, el sector inmobiliario ya está en fase de estabilización ¿qué acontecimientos se han dado en los últimos meses para poder llegar a este nuevo escenario?
Efectivamente, de los datos recogidos la compraventa de viviendas y los precios parece que están siguiendo un mismo patrón, por lo que una vez abandonados las fases de expansión, desaceleración y contracción estamos adentrándonos en la fase de estabilización. Ello significa que también esta estabilización ha llegado para la producción, cuyo resultado es de paralización. Esto es malo para el sector pero bueno para la reducción de los stocks acumulados sin vender, con una conclusión clara: la necesidad de empezar a construir en aquellos lugares dónde, habiendo demanda, ya no queda más que el llamado stock friccional del propio mercado; es decir, que hace falta comenzar ya a construir en dichos lugares para poder satisfacer a la demanda.

– ¿Qué cifra de viviendas se está construyendo anualmente? ¿Y qué cifra de viviendas en una situación de normalidad necesitarían construirse?
Para darle un dato lo suficientemente ilustrativo le diré que en Cataluña en el año 2013 se iniciaron unas 3.200 viviendas. Naturalmente no existe la pretensión de iniciar las que se hicieron en 2006, por ejemplo, que fueron 127.000. Pero si tenemos en cuenta la formación de nuevos hogares, las previsiones demográficas y la progresiva estabilidad económica y laboral de las familias, una cifra acorde con la realidad sería iniciar alrededor de las 20 o 25.000 viviendas. Pensemos que en determinados lugares del territorio, de no comenzar a construir vivienda nueva, al extinguirse el stock provocará una presión de la demanda ante una falta evidente de oferta, lo que conllevaría nuevamente a tensiones de precios.

– ¿Cómo ven desde la APCE que en Barcelona ciudad gane peso la inversión en edificios para su reconversión a uso hotelero?

No es una situación nueva. De hecho es una consecuencia directa del éxito que, para la ciudad, tuvieron los JJ.OO. de 1992. Desde entonces Barcelona se ha convertido en un enclave turístico de primer orden. Ahora bien, quisiera llamar la atención en que muchos de esos hoteles que se han instalado en la ciudad en los últimos años lo han hecho en edificios ya existentes que han sido totalmente rehabilitados, lo cual significa que se han perdido un buen número de unidades residenciales. Esta afirmación no es baladí y abunda en nuestra reflexión sobre la necesidad que tiene la ciudad de comenzar a recuperar la construcción de nuevas viviendas, tanto para paliar esta circunstancia como para ofrecer a una demanda existente una oferta en condiciones en número y funcionalidad.

– La escasez financiera deja fuera de juego a gran parte de posibles compradores de vivienda ¿Quiénes van a ser los propietarios de las viviendas en un futuro?
Actualmente el gran problema para la compra de una vivienda continúa siendo el de la financiación. Los precios han bajado y existe una demanda latente absolutamente insatisfecha porque los bancos tienen cerrado el grifo del crédito y hasta que el crédito no se normalice –tanto para familias como para empresas-, la situación del mercado de la vivienda continuará aletargado a la espera de la que la situación se normalice.

– ¿Qué opina sobre la ola inversora de fondos internacionales a España? ¿Podría provocar un efecto “arrastre” que atraiga a pequeños inversores y reanime el sector?
De hecho son situaciones diferentes. Una son los grandes inversores que compran edificios y otra muy distinta los pequeños inversores que buscan una vivienda, o varias, pero no edificios completos. Es innegable que para el sector permite a sus empresas ir liquidando una parte de los stocks pendientes de venta, pero sin duda se trata de una situación coyuntural con lo que el efecto “arrastre” que menciona es limitado.

– ¿Qué balance haría del primer año en funcionamiento de la Sareb?
En su primer año de vida la Sareb ha demostrado ser un instrumento válido pasando de las ineficiencias lógicas causadas por la urgencia de un proyecto sin estructura previa a convertirse en una entidad plenamente operativa, con un plan de negocio y unos canales comerciales activos. Con todo, lo más relevante fue la decisión de que la APCE estuviera acreditada para presentar y gestionar directamente (esto es, sin pasar por las cedentes) las propuestas de las empresas para la puesta en venta de inmuebles acabados cuyos préstamos vivos superaban el valor de mercado, y propuestas de cancelación derivadas de ofertas concretas de potenciales compradores, con un precio inferior a la deuda.

– ¿Cómo lleva el promotor la competencia que los bancos están haciendo al vender a precios por debajo del coste de construcción? ¿Cuándo prevén que acabe esta situación?
Las empresas promotoras lo viven como una competencia insólita que conlleva perjuicios evidentes para ellas. Las entidades bancarias, con el valor de estas viviendas ya provisionado en sus balances, pueden vender a unos precios muy por debajo del precio de coste, lo que una empresa promotora evidentemente no puede hacer. Y esta es una situación compleja, cuya solución vendrá dada cuando dichas entidades consigan deshacerse del stock que tienen acumulado. Pensemos, además, que muchas de esas viviendas en propiedad de los bancos, tardarán años en eliminarlas ya que muchas de ellas se encuentran ubicadas en lugares donde la demanda es más bien escasa o inexistente.  

– ¿Cómo afectaría al mercado una posible eliminación de la desgravación por la compra de vivienda habitual con carácter retroactivo que estudia el Gobierno?
Siempre hemos sido partidarios que los gobiernos deben aplicar medidas anti cíclicas para mantener un determinado equilibrio en el mercado. Pensemos que cuando el Gobierno decidió eliminar las desgravaciones fiscales y las ayudas para la vivienda el resultado fue una ralentización más que evidente en la corrección de precios de la vivienda. Es evidente que, para las empresas promotoras, los estímulos a la vivienda son siempre bienvenidas.

– ¿Cómo prevé que evolucionarán los precios del mercado de vivienda de obra nueva?
A lo largo de este año el mercado inmobiliario podría estabilizarse tanto en ventas como en precios, lo que permitirá acelerar el proceso de absorción del excedente de viviendas sin vender.  Pero, insisto, en que la reducción del stock no será homogénea, ya que dependerá del emplazamiento. Dicho esto, abundar que el rearme del sector vendrá dado como una mancha de aceite que, partiendo de un “punto cero” de la demanda (determinados distritos de la ciudad de Barcelona) irá desplazándose progresivamente hacia otras zonas y municipios donde también hay una demanda estable no satisfecha. El único “pero” continuará siendo la poca fluidez del crédito de las entidades bancarias centrado, al menos hasta la fecha, en los clientes más solventes y para sus propios productos inmobiliarios.

– ¿Qué medidas serían deseables que tomaran las autoridades gubernamentales para apoyar la reactivación del sector de la construcción?
El sector inmobiliario y de la construcción debería ser un puntal para la reactivación de la economía de nuestro país, y la grave disminución de actividad que la está afectado desde que comenzó la crisis en la segunda mitad de 2007, debería invitar a pensar en dotarlo de un modelo de reconversión que sea sostenible y evite los tradicionales dientes de sierra por los que ha debido transitar siempre, asentándolo sobre premisas de estabilidad en ámbitos tan diferentes como la economía, la legislación y la fiscalidad. Una estabilidad que, por analogía, también debería darse en nuestro sistema financiero.

(Entrevista original publicada en revista Vía Inmobiliaria nº139)

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