Algo está cambiando ¿Cuál es el futuro del país en manos de los fondos internacionales?

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Los activos inmobiliarios españoles ya suscitan el interés de los fondos internacionales que están comprando en masa. Los expertos inmobiliarios coiciden en que la liquidez que aportan es beneficiosa para el mercado.

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Barcelona, 27 de noviembre de 2013.– Desde que a inicios del mes de agosto Sareb, el banco malo, sorprendiera con la venta de su primer paquete de activos inmobiliarios, el interés por parte de los fondos internacionales en adquirir activos inmobiliarios en España ha ido in crescendo de una manera inesperada. La denominada operación Bull -una cartera formada por casi un millar de viviendas, ubicadas principalmente en la Comunidad Valenciana, Andalucía, Murcia, Canarias y Madrid, y por 750 plazas de garaje y trasteros- se adjudicó en agosto al fondo de capital riesgo estadounidense HIG Capital por un valor de 100 millones de euros y fue el pistoletazo de salida a una serie de operaciones que han cambiado el panorama: hay nuevos propietarios en el ladrillo español. ¿Qué buscan? Hemos preguntado a una serie de expertos del mercado inmobiliario español.

Las cifras
Con cerca de 2.000 millones de euros, la inversión en activos inmobiliarios no residenciales en España desde enero hasta finales del tercer trimestre ha superado ya el volumen acumulado en todo el ejercicio 2012 (1.622 millones de euros), según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate.
Ante las expectativas de recuperación económica para 2014, se observa cómo numerosos inversores institucionales están considerando propicia la actual coyuntura para tomar posiciones en el mercado español, principalmente en Madrid y Barcelona. Así, fondos americanos, franceses, ingleses y alemanes junto a fortunas latinoamericanas se han instalado en España durante 2013 en busca de oportunidades, complementando a los inversores privados nacionales que dominaban el mercado desde 2008.

ABC-Serrano
Por segmentos, la mayor cuota de participación ha correspondido a los activos de retail, como es el caso de las 278 oficinas del banco Sabadell adquiridas por el fondo mexicano Fibra Uno por 300 millones de euros o las instalaciones de El Corte Inglés de Plaza Catalunya en Barcelona por IBA Capital Partners (gestor de fondos creado por un grupo de profesionales con gran experiencia en el sector financiero e inmobiliario a nivel internacional y asociados con el fondo francés Abedo, la gestora suiza Batex y a un grupo inversor español dirigido por Jesús Valdárramo) por 96 millones de euros.
Las oficinas, con un valor medio por operación de entre 20 y 40 millones de euros, han sido el segundo activo en importancia, especialmente en Madrid  y Barcelona. Ha sobresalido la venta de una cartera de 13 oficinas de la Generalitat de Catalunya por 172 millones de euros durante el segundo trimestre, adquirida por Axa Real Estate, filial del grupo asegurador francés Axa.
Asimismo, destaca la adquisición de 253 oficinas bancarias (ocupadas por el Banco Sabadell) por parte de un fondo mexicano a Moorpark Capital (Reino Unido) por un 290 millones de euros y la compra del 50% restante del centro comercial Puerto Venecia de Zaragoza a British Land por parte del fondo europeo Orion Capital por 144,5 millones de euros.  
Los hoteles han conseguido una cuota notable, como operación principal destaca la venta del W Barcelona. Los propietarios del Hotel W de Barcelona –OHL, FCC, Comsa-Emte y BCN Godia– cerraron a mediados de junio la venta del edificio al fondo Qatari Diar por un importe de 200 millones de euros.
Las ventas de carteras residenciales procedentes de adjudicados bancarios y Sareb, principalmente, se han activado en 2013. Han destacado las ventas de 1.800 unidades de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid (EMVS) a Blackstone (EEUU) por 128,5 millones de euros; las 3.000 unidades del plan joven de la CAM a Goldman Sachs-Azora (EEUU/España) por 170 millones de euros; y las 1.000 unidades de BBVA a Baupost Group (EEUU) por 100 millones.
Así pues, el panorama de inversión en el sector inmobiliario español, tras una larga temporada de inactividad parece que se está dinamizando ¿es positiva esta nueva situación?

Algo está cambiando ¿Cuál es el futuro del país con los activos inmobiliarios en manos de fondos internacionales?”
La pregunta resulta un tanto alarmante nos cuenta Francisco Manchón, director nacional de inversión de BNP Paribas Real Estate: “No es exacto que los activos inmobiliarios del país vayan a estar en manos de los fondos internacionales. Al menos no solamente en sus manos. De hecho una buena parte de las transacciones que se han venido realizando en estos dos años las han protagonizado inversores nacionales y lo van a seguir haciendo. No obstante, la presencia de inversores internacionales va a ser muy importante y de momento cabe esperar que sirva como refuerzo para la confianza que determinados sectores económicos están comenzando a depositar en nuestro país” asegura.
Pero “No cabe duda que la actividad de los fondos internacionales, como la de cualquier empresa de otro sector, es invertir en activos a cambio de unas expectativas de retorno nos explica Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación “Siendo claros, el resquemor que le ronda a muchas personas es si realmente aportarán suficiente valor añadido, o simplemente serán unos intermediarios más que vienen a beneficiarse de unos precios que en definitiva serán subvencionados por el contribuyente. El intercambio de bienes y productos, que no su producción, ha sido históricamente una de las partes más dinamizadoras de las economías no primarias, y no debemos olvidar que nuestro sector inmobiliario, en su estado actual de paralización, ya pasó el momento de producción,  por lo que su futuro durante muchos años estará en su gestión y comercialización. Tras el frenazo de la euforia de la construcción, no supimos, o no pudimos, adaptar nuestra actividad a gestionar de forma eficiente la mercancía de nuestras estanterías, extendiendo además la parálisis a otros muchos sectores de la economía”.
Fernández-Aceytuno afirma que por todo ello, “la entrada de estos fondos en el mercado español, sin olvidar que toda inversión conlleva su riesgo, aportará muchos valores añadidos, a destacar entre otros, la reconversión del sector inmobiliario hacia una industria más sofisticada de gestión de activos, y liberación material de las entidades financieras para que estas puedan volverse a dedicar a su verdadera actividad bancaria. Evidentemente, los fondos inmobiliarios no serán la solución a todos nuestros problemas, pero una expectativa razonable es que se conviertan en el motor de arranque que vuelva a poner en funcionamiento toda la maquinaria.”
Andrés Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang Lasalle nos cuenta que “es normal que sean actualmente los fondos internacionales los que estén acaparando la mayor parte de las transacciones simplemente por el hecho que son casi exclusivamente los únicos que pueden aportar “equity” y algo de deuda a las operaciones. Mientras en España sea necesario el continuar desapalancándonos será inevitable que el capital extranjero sea el que predomine en las transacciones”.
El futuro con activos inmobiliarios en manos de fondos internacionales “es un futuro con más liquidez y más operaciones” dice Escarpenter, “tal vez hasta un poco más profesionalizado” asegura.
Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de Pisos.com se muestra optimista ante la llegada de estos fondos internacionales compradores “Que vean nuestro país como una oportunidad para invertir traerá oportunidades. Es positivo que entre capital en nuestro país. Es una apuesta a medio y largo plazo y dará confianza a los compradores más adelante”.
De momento, los fondos internacionales están comprando a precios bajos y esto ayuda a regular el precio de mercado “en el que todavía existe una brecha importante entre lo que pide la oferta y lo que está dispuesto a pagar la demanda” asegura Gandarias, quien lanza un mensaje al comprador de a pie: “no debe alarmarse porque la compra por parte de fondos no es masiva y supone una parte minoritaria”.
Los fondos internacionales ven España un país que ha atravesado una fuerte crisis financiera e inmobiliaria y en el que los precios de los activos inmobiliarios se han ajustado de manera importante- nos explica Vicente Ramón Tur, director gerente y partner de RTV Grupo Inmobiliario- “todo ello, unido a que es una economía moderna que forma parte del euro y que dispone de un buen clima, mano de obra bien formada y cualificada y dotada de las infraestructuras más modernas , lo convierten en un mercado objetivo para los grandes fondos internacionales (americanos, europeos, rusos y asiáticos)”.
Para Vicente Ramón Tur, esta globalización nos hará “más fuertes en el futuro inmediato, pero nos obliga también a ser más rigurosos en el respeto de la legalidad, ya que lo que ahora nos favorece podría ser perjudicial en el futuro si desde el exterior detectan algún atisbo de falta de rigurosidad porque al igual que ahora tienen a España como mercado objetivo podrían penalizarnos vendiendo sus posiciones en el país”
Según Javier Marfany, director de la tienda de Engel & Völkers en Pozuelo de Alarcón la llegada de fondos internacionales servirá para “reactivar el sector inmobiliario y generar un ambiente  más positivo tras varios años de noticias menos buenas” y además “esta atmósfera animará al pequeño inversor, que estaba agazapado, esperando para apostar de nuevo por activos y desarrollos.”
Para Gastón Apraiz, de Inverbanca, “estas inversiones demuestran que España ha pasado de ser un foco importante de preocupación a nivel de inversión y sostenibilidad para transformarse en el punto de mira de los grandes inversores” y ello está provocando que “el consumidor tenga una perspectiva futura de que el mercado puede tener una revalorización pausada” si bien asegura que “desde nuestra órbita sabemos que estos activos inmobiliarios en manos de los fondos internaciones son un puente para obtener una rentabilidad a través de los alquileres y la revalorización futura de los inmuebles con una proyección media de mínimo 5 años.  El futuro del país augura una mejora en la economía macro económica y fundamentalmente en la imagen internacional de España en la restructuración de activos inmobiliarios y financieros a través de la moda por invertir en nuestro país que estamos viviendo en la actualidad”.

Madrid y Barcelona
Con carácter general el interés inversor se centra en las dos grandes ciudades españolas, Madrid y Barcelona. Sin embargo de forma marginal aunque en aumento progresivo, los inversores encuentran cierto atractivo en otras ciudades, “probablemente por el hecho de que los retornos más altos se están encontrando en ellas” afirma Francisco Manchón, director nacional de inversión de BNP Paribas Real Estate. La explicación de que Madrid y Barcelona sean los polos de atracción de las operaciones de inversión  es, según Javier Marfany, de Engel & Völkers, que “los ajustes que han  existido en el precio en algunos casos han superado un 50 %” y que “la seguridad de inversión y de futuros de estos productos es mucho más estable”.
No obstante, también se han realizado grandes transacciones fuera de estas dos plazas, bien a través de la Sareb, con carteras de productos bancarios, o bien a través de los propios bancos, como por ejemplo con la operación Bull.
Además, nos explica Manuel Gandarias de Pisos.com que es en segunda residencia donde se han generado las principales oportunidades de inversión por precio.

Los fondos aportan liquidez al mercado
Todos los expertos consultados por Vía Inmobiliaria coinciden unánimemente en que las compras realizadas hasta ahora están permitiendo dotar de liquidez al mercado y facilitando la realización de nuevas inversiones, aunque para Francisco Manchón, de BNP Paribas, “esta inyección financiera no se ha transformado aún en una apuesta por nuevos desarrollos, en buena parte porque la absorción de espacios y el consumo no acompañan”.
Y es que “son los vendedores quienes deciden cómo aplicar el capital recibido” afirma Manuel Gandarias, de Pisos.com.
Los primeros fondos en llegar (los llamados “oportunistas” o “buitre”) compran a buen precio activos complicados y ayudan a limpiar los balances de las entidades financieras e inmobiliarias, dando liquidez al mercado cuando no la hay explica Vicente Ramón Tur, de RTV Grupo Inmobiliario “pero después vienen los fondos más institucionales que invierten buscando el beneficio a medio y largo plazo”.
Además, para Gastón Apraiz, de Inverbanca “no sólo dan liquidez al mercado sino que también dinamizan la economía de sectores como el de la intermediación inmobiliaria y los vinculados, los cuales comienzan a ver un veranito de la mano de los fondos internacionales a los cuales brinda su asesoramiento y servicio”.
Hay diferentes tipos de fondos que van en función del perfil de riesgo y se asocian a varios plazos de retorno de la inversión y rentabilidad. “No hablaríamos de especulación, sino de exposición al riesgo. Hablaríamos de los oportunistas, los que añaden valor a los activos y los que apuestan por los inmuebles core” dice Manuel Gandarias. “Los inversores nacionales liderados hasta ahora por un fondo gallego -explica Gandarias- están centrados en inversiones core. Los fondos internacionales oportunistas empiezan a ver en la parte ya provisionada de los balances de los bancos la posibilidad de grandes operaciones con elevados descuentos”.
Así, por ejemplo, en Retail se puede observar una tendencia inversora en activos españoles al alza por parte de los fondos internacionales. Alexandre Fernandes, Head of Asset Management de Sonae Sierra en España y Portugal nos explica que España cuenta con activos como centros comerciales de gran calidad en comparación con otros países europeos debido al tardío desarrollo del sector durante las décadas de 1990 y 2000, frente a otros países europeos cuyo desarrollo del sector se produjo varias décadas antes. Para Alexandre Fernandes “Este tipo de inversiones son positivas para el sector al aportar liquidez a un mercado con graves problemas de financiación, además de mejorar el atractivo del sector de cara al exterior y aportar su propio know-how que sirva para mejorar la competitividad del mercado”.

Cautela para hablar de una posible reactivación del mercado
Desde que se desató la crisis hemos escuchado, año tras año, que los precios habían tocado suelo, que ya era el momento de comprar, una música que ya resulta un tanto cansina y que vendedores con ganas de colocar producto siguen repitiendo sin cesar… Pero ¿suponen las operaciones de compra que han tenido lugar en los últimos meses por parte de los fondos de inversión internacionales el pistoletazo de salida a la reactivación del mercado inmobiliario? Los expertos del sector se muestran en general sumamente cautelosos al respecto.
“El sector se reactivará poco a poco y será el mercado el que lo marque. De momento, seguimos con una financiación rígida y este pilar es imprescindible para la reactivación del sector. La demanda debe sentir confianza y, además, tienen que mejorar parámetros como el empleo. Sin duda, la aportación de los fondos ayuda y da credibilidad al mercado, aunque faltan muchas otras variables” opina Manuel Gandarias, de Pisos.com.
Al proporcionar liquidez y empezar a cerrarse transacciones se dan ya algunas de las circunstancias imprescindibles para que el ciclo inmobiliario se empiece a reactivar afirma Andrés Escarpenter, de Jones Lang Lasalle “sin embargo, la reactivación real y final sólo se producirá cuando regrese la confianza en la economía y la financiación”.
Mucho más positivo es Javier Marfany de Engel & Völkers que nos comenta: “Podríamos decir que el  sector inmobiliario de alto standing ya se ha reactivado” ya que asegura “se han realizado grandes transacciones en la Costa del Sol, Islas Baleares y Costa Blanca con clientes extranjeros” .
En líneas generales, para hablar de reactivación del mercado inmobiliario “primero debemos absorber el exceso de oferta construido en los años del boom y se debe de facilitar su financiación. Esta será la clave para que la recuperación venga con mayor o menor celeridad” dice Vicente Ramón Tur, de RTV Grupo Inmobiliario.
Mucho más cauteloso se muestra Francisco Manchón, de BNP Paribas porque considera que “el comportamiento que estamos apreciando pudiera deberse a un calentamiento temporal de los ánimos inversores y tener en breve un punto de retorno. Entre otras razones, porque la absorción de espacios sigue estando a niveles muy bajos y la recuperación del consumo no acaba de dar señales positivas” y concluye afirmando que “sólo el devenir de los próximos meses de 2014 nos dará una mejor pista al respecto”.
Desde Inverbanca tienen muy claro que “estamos muy lejos de que el ciclo inmobiliario y todos sus integrantes entre los que encontramos a los pequeños consumidores y familias del ámbito nacional se reactive definitivamente” y es que en realidad, solo un segmento o perfil es el que está moviendo el mercado inmobiliario, que es el segmento mayorista (fondos internacionales) y el de pequeños inversores extranjeros, “que ven con muy buenos ojos la moda de invertir en España como puede ser el perfil de los inversores rusos, franceses, chinos y alemanes” afirma Gastón Apraiz.

El papel de la Sareb
En todo este movimiento de colocación de activos está teniendo un papel muy determinante la Sareb o Banco Malo, cuyo objetivo no es otro que desinvertir en un plazo de 15 años todos los activos que ha heredado de la banca. Algunos se preguntan si sería más beneficioso o más perjudicial para España que Sareb utilizara una política de ventas pormenorizada de activos en vez de ventas por lotes.
Según Vicente Ramón Tur la medida resultaría más perjudicial porque “todo lo que sea demorar y alargar la resolución de los problemas nos perjudica a todos”. Y es que tal como afirma Francisco Manchón, director nacional de inversión de BNP Paribas Real Estate “la realidad es que las circunstancias que vive el mercado, la tipología de activos que tiene en cartera y el perfil del inversor actual le hace muy difícil plantearse una venta distinta a la venta por lotes”
Mucho más crítico es Apraiz de Inverbanca quien pone encima de la mesa el grave problema de la vivienda en España, en su opinión sería más beneficioso que no sólo se impulsara la venta de activos por lotes porque “estamos ante la falta de ideas y políticas que permitan pormenorizar la venta de los activos inmobiliarios” sino que fundamentalmente “sería imprescindible contar con ayudas de acceso para las familias que hoy no están teniendo las oportunidades que pueden tener los grandes capitales extranjeros a la hora de negociar tan importantes quitas en los precios”.

Aceleración antes de finalizar 2013
Y el goteo de grandes operaciones de inversión acelera progresivamente a medida que vemos cerca el fin de año. En noviembre han destacado tres grandes operaciones de inversión inmobiliaria: en primer lugar, la compra de la emblemática Torre Agbar de Barcelona por parte del fondo Emin Capital, liderado por el andorrano Jordi Badia Llorens, para reconvertir este edificio de oficinas en hotel de lujo.

Torre-Agbar-5Por otro lado, Reyal Urbis ha vendido el centro comercial ABC Serrano de Madrid, y el edificio de oficinas ubicado en la madrileña Avenida de San Luis 27, a la gestora de fondos IBA Capital Partners (quien ya adquirió recientemente el edificio de El Corte Inglés de Plaza Catalunya en Barcelona) por 96,6 millones de euros.
También en noviembre, el fondo de Abu Dabi, IPIC, ha adquirido la Torre Foster, una de las cuatro torres situadas en la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid, propiedad de Bankia, por 450 millones de euros, un 45 por ciento menos de lo que Bankia pagó por ella a Repsol en 2007.
Diciembre también apunta que será un mes en el que veamos nuevas grandes operaciones de inversión por parte de fondos internacionales. Además, los bancos están vendiendo sus negocios inmobiliarios a compañías extranjeras.
Así pues, mientras las grandes inmobiliarias españolas , que en su día dominaban el mercado agonizan sus últimos días cuajadas de deudas millonarias, ahora los fondos internacionales son los nuevos propietarios del mercado inmobiliario español.
Algo está cambiando.

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